隨著車位的使用和投資價值的日益升高，由此而產生的糾紛也不斷增加。糾紛通常在開發商與業主之間因車位的權屬和收益權利而發生，最近引發社會關注的南京星漢城市花園業主委員會與被告江蘇星漢置業有限公司車庫糾紛一案（下稱“南京案”）就是其中典型。
為了避免和解決類似糾紛，就必須理清下述小區內不同類別車位的占有（權屬）、使用及收益權利問題：
1.人防車庫的產權問題
由于《物權法》缺失對于人防車庫權屬問題的規定，人防車庫權屬問題并未有專門的立法。因此，對于其權屬問題有頗多爭議。鑒于人防車庫具有國防設施及市政公用設施的雙重屬性，其應當屬于《憲法》及相關法律規定的國有資產范疇。
根據對人防車庫權屬的分析，理論上開發商或業主無法就人防車庫辦理權屬證明。在實際中，業主在購買車位時應當首先明確車庫的性質，如若屬于人防車庫，則應當注意當地地方法規或文件對于辦理人防車庫相關權屬證明的規定。
《物權法》第五十二條 國防資產屬于國家所有。
《人民防空法》第二條 人民防空是國防的組成部分。國家根據國防需要，動員和組織群眾采取防護措施，防范和減輕空襲危害。
雖然人防車庫無法辦理相關的權屬證明，但這并不意味著人防車庫的使用及收益權利也無法進入市場流通。
相關法條：《中華人民共和國防空法》第五條 國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。
國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
根據該法條的規定，若人防車庫屬于開發商出資建設的話，在非戰時狀態下，開發商對于人防車庫具有使用及收益的權利。結合實際，由于該法條并未就人防車庫投資者（開發商）所能夠行使的”使用及收益權利”的具體內容作出明確規定，故根據實際需要，部分地方相繼出臺了符合地方實際情況的相關法規進行完善。以廈門市為例，同一般商品房一樣，開發商需取得商品房預售或銷售許可證后方可出售人防車位（使用權）。人防車庫在竣工驗收備案后，當事人可申請辦理土地房屋權屬登記。業主在購買人防車位時的行政程序與一般商品房一致。
相關法條：《廈門市商品房人防范圍內地下車位銷售和辦理權屬登記的實施意見》第一條 建設單位可憑地下人防車位建設成本未攤入商品房銷售價承諾書、規劃部門和人防部門核準的地下室平面布置圖（由人防部門標示出人防專有部位和“平戰兩用”范圍）、人防部門核定的可出售位置范圍圖等，向土地房屋權屬登記機構申請辦理商品房預售或銷售手續。
此外，在購買人防車位時需特別注意的是:人防車位不應納入公攤面積，已納入公攤面積的，其使用權、收益權屬于全體業主共有，開發商無權出售。
《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條 公用建筑面積計算原則
凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。
整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并拓除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
小區規劃內車位系開發商依據相關法律法規的規定，取得建設工程規劃許可證，按一定比例規劃用于滿足業主需求的車位。以廈門市為例，住宅小區配建用以提供給業主使用的車位比例有明確的規定。一般情況下，規劃內車位多位于地下。
《物權法》第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
《廈門市建設項目停車設施配建標準》第七條 指標表中住宅建設項目為地下停車庫配建標準。住宅建設項目配建停車泊位數不得低于配建指標表所列下限值，外口公寓配建指標參照保障性租賃房執行。
根據法律規定，規劃內車位可由當事人自由約定交易方式。其在性質上、交易方式上與一般商品房相同。需要注意的是，雖然規劃內車位產權歸屬開發商所有并可交易，但除非業主放棄或另有約定，開發商出售、出租規劃內車位應當按照法律的規定首先滿足業主需求。
業主取得規劃內車位的產權后，車位即成為業主的專有部分，其使用、收益權利由權利人自由行使。
3.需要特別說明的是：在北方很多地區，規劃內車位雖然有必要的規劃審批手續，但是房產管理部門不予辦理獨立的銷售許可證和產權證，而是通過使用權轉讓的方式進行交易。對于此部分無法辦理產權的規劃內車位，在其未納入公攤面積的前提下，我們認為其使用權和收益權也應當是歸屬于開發商所有，南京案的判決事實上也支持了這種觀點。
規劃外車位指的是不屬于建設工程規劃許可證中規劃用于優先滿足業主需求的車位。由于此類車位不能辦理相關的預售許可證，法律也未有明確的規定，因此，業主與開發商之間因車位引發的糾紛多集中在此類車位問題上。
1.規劃外車位產權問題
《物權法》第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
由于在業主在取得房屋所有權時同時取得相應的土地使用權。因此，小區建筑區劃內的土地使用權屬于全體業主共同共有。根據法律規定，規劃外車位屬于小區全體業主共同共有，開發商無權出售，也無法辦理單獨的產權證明。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
根據上述分析，規劃外車位屬于全體業主共同共有的“公共財產”，那么其使用及收益也毫無疑問的屬于全體業主共同共有。但問題就出在日常管理及利益分配等問題。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。
根據上述法律規定，業主大會具有代表業主行使共有部分權利處分和收益的決定權。結合實際，包括規劃外車位在內的小區內業主共有部分通常會委托小區物業進行管理，并支付一定的費用，這就是“物業費”的由來。（相關案例詳見原文）
《物業法》第二條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
隨著需求的增加，在一些新開發的小區中，開發商會將樓房的首層架空并設計為車庫，在這種看似比較特殊的情況下，這些車位將如何定性？
以福建省為例，參考福建省建設廳《容積率計算規則》的計算方式，首層架空作為車庫的，其建筑面積不計入容積率。這意味著首層架空車庫不能獲得相應的土地使用權面積份額。因此，其不能辦理單獨的土地使用權證。同其他類型的車庫相同，首層架空車庫也不應納入公攤面積，應當屬于全部業主共同共有部分。
《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條
對于首層架空車庫的使用和收益權利，同上文所述的規劃外車位一致。
綜上所述，首先，除了人防車位以外，其余種類的車位無論是規劃內還是規劃外的車位，在確定其所有權歸屬時應當首先確定車位面積是否計入公攤。如開發商已將車位納入公攤面積，車位建設成本已經納入了房屋銷售成本，則即使在購房合同中約定了車位屬于開發商所有，此約定亦屬無效。其次，沒有規劃審批手續的車位原則上屬于全體業主共有，有規劃審批手續的車位原則上屬于開發商所有。最后，各個地方有不同的車位產權政策，有些地方還有專門的地方法規或文件對于車位產權細節進行特別規定（例如南京市就有一個《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》，規定即使是規劃內車位也要為業主保留15%），在具體處理時應當注意。
