股改企業看過來：老司機教你申請不動產變更登記契稅免征的正確姿勢
2016-08-29 09:20:00
你造企業整體改制（比如股改）以后，企業需要對名下的土地、房產申請辦理變更登記（更名）咩？
企業整體改制后，對于登記在原企業名下的土地房產、商標、計算機軟件著作權、專利權等財產權利，都應當盡快辦理所有權人更名事宜，向相關主管部門遞交變更申請。部分企業所有的房屋坐落在某些經濟開發區、產業園區內（如廈門軟件園），根據所在園區管理規定，相關房屋權屬人更名，可能需要事先經過開發區管委會等部門的審核，審批時間較長。因此，更應及時申請審核。
企業整體改制，包括非公司制企業（比如有限合伙企業）改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司。改制過程中，原企業的主體消滅，新的企業主體（或法人）產生，改制后的企業承受原企業的資產、債權債務。因原企業主體事實上已經消滅，變更后的企業承受原企業的房屋等財產，需要辦理變更登記。另外，從表面上看，根據我國《公司法》要求，企業的類型應在企業名稱中有所體現，比如有限責任公司的名稱中應當標明“有限責任公司”或者“有限公司”字樣，股份有限公司的名稱中則應當有“股份有限公司”字樣。因此，當企業發生整體改制后，企業名稱會發生變化，若不及時辦理更名登記，原登記的權屬信息不能起到有效公示的作用。
企業整體改制后，辦理土地、房屋權屬人更名登記，難道不應該免征契稅咩？咩？咩？
財務總監：我們公司去年年底從有限公司變更為股份公司，最近在申請變更土地、房屋權屬人名稱，被地稅局告知要征契稅。這是怎么回事？ （非常緊張的）
天衡律師：公司在整體變更過程中注冊資本、股權結構發生變化了嗎？
天衡律師：地稅局要求貴公司繳交契稅的文件請讓我們看一下。（恢復淡定臉，認真看文件）
文件中顯示貴公司整體變更過程中有新股東對公司增資？
財務總監：并沒有。但是公司在整體變更為股份公司以后進行了一次增資，增加了六位股東。
天衡律師：公司是怎樣向地稅局報告公司整體變更及后續增資情況的？請讓我們看一下申報文件。
（經過查閱該公司向地稅局申報的《公司股權結構變更更名房產過戶申請相關稅收減免報告》，天衡律師發現，該公司說明了公司整體改制前的股權結構（注冊資本1000萬元，共計三名股東）及公司現在的股權結構（注冊資本1500萬元，共計9名股東），但未說明前后股權結構情況不同系因整體改制后發生的增資所致。因此，導致地稅局誤認為，公司在整體改制過程中，由原來的三個股東增加為九個股東，原三個股東在改制后股份的公司合計持股比例為66.67%，未超過75%，不符合承受原企業土地、房產的免稅條件。）
天衡律師：貴公司的報告中，關于改制前后股權結構情況的表述不夠準確，讓地稅局形成了重大誤解呢！
財務總監：還有辦法補救嗎？（我們還不想放棄治療?。?/section>
天衡律師：我們會盡快根據公司提供的材料寫一份情況說明，和公司人員一起去向地稅局溝通解釋，盡力爭取地稅局人員的諒解。
天衡律師：地稅局有回復嗎？是否同意接受我們的免稅申請？
財務總監：同意了。謝謝你們起草的說明和提供的支持，幫我們省了十幾萬的稅。
（以上實例系根據天衡律師服務客戶單位過程中的事實改編，已隱去原單位真實信息，請勿對號入座）
《財政部 國家稅務總局關于進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號）第一條規定，“企業按照《中華人民共和國公司法》有關規定整體改制，包括非公司制企業改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，原企業投資主體存續并在改制（變更）后的公司中所持股權（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業權利、義務的，對改制（變更）后公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。”
上述規定明確了企業進行整體改制時，改制（變更）后公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅的相關條件如下：
1、企業按照《中華人民共和國公司法》有關規定整體改制。
2、原企業投資主體存續并在改制（變更）后的公司中所持股權（股份）比例超過75%。
1、一般準備在新三板掛牌的企業根據《中華人民共和國公司法》的相關規定將公司整體變更為股份有限公司，皆是采取發起設立的方式，以原有限公司全體股東共同作為發起人，將公司整體變更為股份有限公司，公司注冊資本及實收資本不變，各股東持股比例不變，各股東以變更后的注冊資本按原有出資比例對應折合成相應的股份數。且在公司依法變更為股份有限公司后，公司的全部資產、債權債務均轉歸股份有限公司所有或承繼。
原有限公司整體變更股份有限公司的過程中，會計師事務所出具的《審計報告》、《驗資報告》及評估機構出具的《評估報告》，均為企業依法整體改制的依據和證明。
2、公司在改制（變更）后的原股東所持股權（股份）比例通常仍然為100%，不會發生變化
在企業從有限責任公司變更為股份有限公司過程中，當且僅當采取募集設立的情況下，改制后公司部分股份向新的投資者進行募集時，原企業投資主體在改制（變更）后的公司中所持股權（股份）比例才會發生變化。
原公司采取的發起設立的方式整體變更為股份有限公司，原有限公司的全體股東作為發起人，認購了改制后的股份有限公司的100%股份，在本公司改制后持有股份的比例仍然為公司股份總數的100%。
可依據工商登記情況及公司章程，向稅務主管部門說明公司整體變更為股份有限公司前后的股東及其持股情況，以證明公司在改制前后的原股東所持股權（股份）比例未發生變化，均為100%。
3、公司改制（變更）后股份有限公司承繼原有限責任公司的權利、義務
有限公司都會在決定改制的股東會決議中明確，在公司依法變更為股份有限公司后，公司的全部資產、債權債務均轉歸股份有限公司所有或承繼。
綜合以上三點，即可向稅務主管部門說明：公司在從有限責任公司整體變更為股份有限公司時，符合《中華人民共和國公司法》有關規定，原企業投資主體存續并在改制（變更）后的公司中所持股權（股份）比例仍然為100%，改制（變更）后的股份有限公司承繼原有限責任公司的權利、義務。進而，股份有限公司將原公司名下土地房屋產權的權屬人由“原有限公司變更為股份有限公司，符合《財政部 國家稅務總局關于進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》中關于免征契稅的規定。務必注意，不要將后續新增股東及增資情況，與整體改制過程中形成股東持股情況混為一談。
（注：鑒于現實當中的情況復雜多變，請就具體情況咨詢律師、會計師）
