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2017-04-05 16:21:24
部分媒體將上述兩新規(guī)總結(jié)為“限購(gòu)、限貸、限交易、限公證”以及“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這些新規(guī)無(wú)疑對(duì)正在進(jìn)行的二手房交易產(chǎn)生了非常重大的影響，其中最受交易雙方關(guān)注的問(wèn)題就是：政府行為導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法履行了，雙方不得不終止、解除合同，在此情形下，因被限購(gòu)、限貸或限售的一方原因?qū)е潞贤K止或解除是否構(gòu)成違約？是否需要承擔(dān)責(zé)任？
一、新規(guī)的適用范圍
新規(guī)發(fā)布后，很多人困惑新規(guī)的適用范圍，其焦點(diǎn)主要集中在（1）何時(shí)簽訂的房屋買賣合同不受新規(guī)的限制，（2）怎樣界定房屋買賣合同的簽訂時(shí)間。
就這兩個(gè)問(wèn)題，廈門市土房局和銀監(jiān)廈門監(jiān)管局于2017年3月30日專門發(fā)布了《關(guān)于明確商業(yè)銀行嚴(yán)格個(gè)人住房貸款審查審批相關(guān)操作細(xì)則的通知》（以下簡(jiǎn)稱“操作通知”）。操作通知指出，住房交易時(shí)間按購(gòu)房合同網(wǎng)簽時(shí)間、市不動(dòng)產(chǎn)登記中心收件時(shí)間、銀行針對(duì)個(gè)人房貸首次查詢征信時(shí)間和簽訂購(gòu)房協(xié)議且轉(zhuǎn)賬支付定金時(shí)間等四個(gè)日期中按孰前的原則認(rèn)定。其中二手房交易的時(shí)間以支付定金的日期為準(zhǔn)，且購(gòu)房人必須提供相應(yīng)的賬戶流水或轉(zhuǎn)賬憑證。
也就是說(shuō)，在新規(guī)發(fā)布前，即使當(dāng)事人沒(méi)有及時(shí)網(wǎng)簽購(gòu)房合同或向不動(dòng)產(chǎn)登記中心交件，只要購(gòu)房交易是真實(shí)的，當(dāng)事人能夠提供已支付定金的購(gòu)房合同或銀行已針對(duì)個(gè)人房貸查詢了征信記錄，就可以豁免適用新規(guī)。
但是，有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)操作通知的標(biāo)題，該通知僅適用于銀行貸款相關(guān)問(wèn)題，并不適用于限購(gòu)或限售問(wèn)題。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于限購(gòu)和限售，仍應(yīng)根據(jù)六部門新規(guī)第一條的規(guī)定，即交易時(shí)間的認(rèn)定方式為：一手房以商品房買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，二手住房以市不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)收件時(shí)間為準(zhǔn)。
根據(jù)廈門土房局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受廈門日?qǐng)?bào)采訪時(shí)的表態(tài)，上述觀點(diǎn)更符合操作通知的本意。經(jīng)詢問(wèn)，目前廈門土房局堅(jiān)持操作通知僅適用于貸款相關(guān)事宜，對(duì)于限購(gòu)、限售問(wèn)題仍適用六部門新規(guī)第一條的規(guī)定。
二、新規(guī)與不可抗力、情勢(shì)變更
我們通常講的政府行為，不僅包括各種行政許可、行政征收、行政處罰、行政強(qiáng)制等行為，也包括制訂、頒布各種規(guī)定的行為。根據(jù)行政行為實(shí)施對(duì)象是否特定，可將其分為抽象行政行為和具體行政行為。抽象行政行為，是指針對(duì)不特定管理對(duì)象實(shí)施的行政行為。而本次的兩項(xiàng)新規(guī)，就是典型的抽象行政行為。
抽象行政行為影響到合同的效力和履行時(shí)，其性質(zhì)到底屬于不可抗力還是情勢(shì)變更，理論與實(shí)踐中均存在分歧，一部分觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)將其視為不可抗力情形處理；還有一部分觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)按“情勢(shì)變更原則”的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
二、新規(guī)與不可抗力、情勢(shì)變更
我們通常講的政府行為，不僅包括各種行政許可、行政征收、行政處罰、行政強(qiáng)制等行為，也包括制訂、頒布各種規(guī)定的行為。根據(jù)行政行為實(shí)施對(duì)象是否特定，可將其分為抽象行政行為和具體行政行為。抽象行政行為，是指針對(duì)不特定管理對(duì)象實(shí)施的行政行為。而本次的兩項(xiàng)新規(guī)，就是典型的抽象行政行為。
抽象行政行為影響到合同的效力和履行時(shí)，其性質(zhì)到底屬于不可抗力還是情勢(shì)變更，理論與實(shí)踐中均存在分歧，一部分觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)將其視為不可抗力情形處理；還有一部分觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)按“情勢(shì)變更原則”的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。但是，無(wú)論如何理解抽象行政行為的性質(zhì)，都不改變其對(duì)履約不能產(chǎn)生的影響。因?yàn)椋徽撌歉鶕?jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，還是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，只要確實(shí)是因新規(guī)的實(shí)施導(dǎo)致不能繼續(xù)履行合同，當(dāng)事人都可以解除合同。
三、新規(guī)與違約責(zé)任
如上所述，我們之所以分析新規(guī)的法律性質(zhì)，就是要解決因新規(guī)導(dǎo)致合同目的不達(dá)或合同無(wú)法履行時(shí)，當(dāng)事人是否有權(quán)解除合同，以及在解除合同的情況下是否需要承擔(dān)法律責(zé)任的問(wèn)題。并不是說(shuō)新規(guī)一出，市場(chǎng)上所有受新規(guī)調(diào)整的房屋買賣合同都可以無(wú)條件解除。而是說(shuō)，新規(guī)實(shí)施后，當(dāng)事人是否有權(quán)據(jù)此解除合同，需要判斷新規(guī)實(shí)施給業(yè)已簽訂的合同所帶來(lái)的影響，是否已達(dá)到了足以導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的的程度以及是否導(dǎo)致合同客觀上無(wú)法履行的程度。就此，筆者將新規(guī)的具體影響從限購(gòu)、限貸、首付比例提高等方面對(duì)其一一進(jìn)行分析。
1.限購(gòu)
當(dāng)事人之間訂立房屋買賣合同的目的，是購(gòu)房人以支付價(jià)款作為對(duì)價(jià)，換取相關(guān)房屋的所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條的規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。簡(jiǎn)言之，未經(jīng)登記取得“產(chǎn)權(quán)證”就無(wú)法取得房屋的所有權(quán)。
本次限購(gòu)比較特殊，既包括限制購(gòu)買，又包括限制出售，但無(wú)論是限售還是限購(gòu)，都是不允許進(jìn)行所有權(quán)的變更登記。鑒于新規(guī)有限制過(guò)戶（即辦理變更登記）的效果，造成了房屋買賣合同中購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)這一合同的根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故當(dāng)事人當(dāng)然可以據(jù)此解除合同。
另外，最高人民法院對(duì)此也已有明確的意見(jiàn)，在其《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法辦【2011】442號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《審判工作會(huì)議紀(jì)要》）第20條中，最高法表示“房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購(gòu)政策的實(shí)施而無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，請(qǐng)求解除合同，返還所支付的購(gòu)房款和定金的，可以支持。”
2.限貸
此處的限貸指的是根據(jù)新規(guī)不能取得貸款的情形，不包括貸款額度減少的情形。與其他交易不同，房屋買賣中存在大量的購(gòu)房人在簽訂買賣合同時(shí)，并沒(méi)有足夠的資金來(lái)支付全額房款，必須依靠向銀行申請(qǐng)按揭貸款完成交易。
就按揭貸款問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條特別作出了規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。”可見(jiàn)，因新規(guī)不能取得貸款的購(gòu)房人有權(quán)解除房屋買賣合同。
需注意的是，如果在房屋買賣合同中并未約定采用部分按揭貸款的方式付款的，而只是購(gòu)房人計(jì)劃在全額支付完房款后，為減輕資金壓力，準(zhǔn)備將已經(jīng)購(gòu)得的房產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，則該情形不能以新政限貸為由解除合同。
另外，根據(jù)《審判工作會(huì)議紀(jì)要》第19條的規(guī)定，即使明確約定了按揭貸款，但購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，限貸政策并不足以導(dǎo)致其無(wú)履約能力的，亦無(wú)權(quán)解除合同。
3.首付比例提高
新規(guī)“認(rèn)購(gòu)又認(rèn)貸”的政策，導(dǎo)致購(gòu)買二套住房的購(gòu)房人不得不提高首付比例。與限貸一樣，根據(jù)《審判工作會(huì)議紀(jì)要》第19條的規(guī)定，對(duì)于受首付比例提高影響的購(gòu)房人，也需要區(qū)分對(duì)待。
第一，對(duì)于那些具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房人，因?yàn)槭赘犊畋壤奶岣邔?shí)際上并不會(huì)對(duì)其履約能力產(chǎn)生重大的影響，所以這部分購(gòu)房人并不能因新政主張解除合同。
第二，對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的購(gòu)房人，尤其是那些為了改善生活條件而勉強(qiáng)購(gòu)買二套住房的購(gòu)房人，則可以基于新政主張解除合同。但需注意，即使是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的購(gòu)房人，也必須舉證證明新政導(dǎo)致其首付款資金缺口較大，以至于購(gòu)房人確實(shí)無(wú)力籌措資金進(jìn)行填補(bǔ)的。
無(wú)論購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力如何，在解除合同前，購(gòu)房人都需注意房屋買賣合同關(guān)于付款方式的具體約定。若在購(gòu)房合同中，雙方當(dāng)事人明確約定了“無(wú)論任何原因?qū)е沦?gòu)房人無(wú)法辦理貸款的，購(gòu)房人都需自籌資金”，則不能據(jù)此解除合同。但有案例認(rèn)為，若是開(kāi)發(fā)商如此約定的，則屬于“格式條款”，該約定無(wú)效，購(gòu)房人仍有權(quán)解除合同。
還有觀點(diǎn)認(rèn)為，除非二套住房的購(gòu)房人出售現(xiàn)有住房后仍不能籌齊首付款的，否則不能認(rèn)為新政對(duì)其產(chǎn)生了足以使合同目的不達(dá)的影響。筆者并不認(rèn)同該觀點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房人購(gòu)買二套住房，絕大部分是為了改善生活，而且其中也有新購(gòu)住房相對(duì)較小的情況。若強(qiáng)行要求購(gòu)房人為了履行合同，降低自己的生活質(zhì)量，則有悖于法律的精神。
4.中介費(fèi)
對(duì)于買賣二手房的，房屋買賣合同解除后，還存在是否仍需支付中介費(fèi)用的問(wèn)題。對(duì)此最高人民法院也早有指導(dǎo)意見(jiàn)，在《審判工作會(huì)議紀(jì)要》第22條中，最高人民法院還規(guī)定“除合同另有約定外，一方當(dāng)事人以宏觀調(diào)控政策調(diào)整無(wú)法繼續(xù)履行合同為由，請(qǐng)求解除居間合同并要求返還已支付的居間報(bào)酬的，原則上不予支持。但約定的居間報(bào)酬確實(shí)過(guò)高，當(dāng)事人請(qǐng)求適當(dāng)酌減的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況，根據(jù)公平原則處理。”由此可見(jiàn)，若在新規(guī)發(fā)布前已向中介公司支付了中介費(fèi)用的，則一般不能要求退還，但可以要求酌情調(diào)減。
特別需要說(shuō)明的是：現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)上流傳的所謂“2016（2015）年全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議紀(jì)要”，其中第30條規(guī)定的因政策原因解除房屋買賣合同無(wú)需支付中介費(fèi)的規(guī)定。但該文件并非最高人民法院的正式文件，只是相關(guān)會(huì)議紀(jì)要的征求意見(jiàn)稿。該文件的正式版為《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》（發(fā)布于：人民法院報(bào)2016年12月1日第3版），其中并無(wú)征求意見(jiàn)稿中“關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策問(wèn)題”的內(nèi)容，因此，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策問(wèn)題仍然適用《審判工作會(huì)議紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定。
四、不承擔(dān)違約責(zé)任，也不是完全不承擔(dān)責(zé)任
上述可以解除合同的情形，是指當(dāng)事人可以根據(jù)法律的規(guī)定解除購(gòu)房合同，且無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。但不承擔(dān)違約責(zé)任，并不意味著當(dāng)事人任何責(zé)任都無(wú)需承擔(dān)。
對(duì)于出賣人要求購(gòu)房人賠償損失的，最高人民法院認(rèn)為應(yīng)按所購(gòu)房屋的性質(zhì)來(lái)區(qū)分買受人的責(zé)任。《審判工作會(huì)議紀(jì)要》第21條規(guī)定在因政策調(diào)整導(dǎo)致房屋買賣合同解除后，“對(duì)購(gòu)買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請(qǐng)求買受人賠償損失的，原則上不予支持；對(duì)購(gòu)買投資性住房的，出賣人在合同解除后請(qǐng)求買受人承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則進(jìn)行處理，合同約定定金的．補(bǔ)償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒(méi)有約定定金的，原則上不超過(guò)合同標(biāo)的額的10%；對(duì)購(gòu)買投資性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。”
也就是說(shuō)，購(gòu)房人在解除合同后，需證明其所購(gòu)房屋為基本住房或改善性住房，方能真正免除賠償責(zé)任。
五、解除合同應(yīng)及時(shí)履行通知義務(wù)，以免損失擴(kuò)大！
雖然新規(guī)的發(fā)布影響很大，各大媒體也進(jìn)行了鋪天蓋地的報(bào)道，但這些都不能免除當(dāng)事人應(yīng)履行及時(shí)通知的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十八條的規(guī)定，在發(fā)生了會(huì)影響合同履行的不可抗力事件后，受影響而不能履行合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知合同相對(duì)方。
法律要求當(dāng)事人及時(shí)進(jìn)行通知的，其目的在于使對(duì)方知情從而及時(shí)采取補(bǔ)救措施，以減少因不可抗力導(dǎo)致的損失。進(jìn)一步講，根據(jù)上述規(guī)定，如果在發(fā)生不可抗力事件后，當(dāng)事人不及時(shí)通知相對(duì)方的，則因此產(chǎn)生的損失擴(kuò)大部分，需由未及時(shí)通知的當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任。
在房屋買賣合同中，不及時(shí)通知對(duì)方，可能給當(dāng)事人帶來(lái)房屋價(jià)差損失，這種價(jià)差往往數(shù)額巨大。所以，受到本次新規(guī)影響的出賣人和購(gòu)房人，應(yīng)盡快按房屋買賣合同的約定，將自己受影響的情況通知合同相對(duì)人，以免給自己和對(duì)方造成損失。
六、以房抵債也無(wú)法規(guī)避新規(guī)
新規(guī)發(fā)布后，網(wǎng)絡(luò)上流傳購(gòu)房人與出賣人訂立虛假借貸合同并故意違約，要求以房抵債并請(qǐng)求法院制作調(diào)解書(shū)用以過(guò)戶的“套路”。對(duì)于該種 “套路”，最高人民法院在《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第16條中明確規(guī)定“當(dāng)事人達(dá)成以房抵債協(xié)議，并要求制作調(diào)解書(shū)的，人民法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查協(xié)議……對(duì)利用協(xié)議……規(guī)避公共管理政策的，不能制作調(diào)解書(shū)”。可見(jiàn)，這種網(wǎng)絡(luò)“高人”指點(diǎn)的套路并不可信，遇到法律問(wèn)題還是需要咨詢專業(yè)律師。