【前言】當下商品房買賣實踐中，開發商延期交房、延期辦理產權證書的情形頗為常見，由此產生的商品房買賣合同糾紛系列案已成為法院審理商品房買賣合同糾紛案件的主要類型之一。本文主要從開發商延期辦理產權證書這種情形說起。
一、概述
依據《合同法》第一百三十五條“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務”之規定，在買賣合同中，出賣人主要合同義務為：1、交付標的物或交付提取標的物的單證；2、轉移表標的物的所有權給買受人。
在商品房買賣合同中，開發商亦存在兩項主要義務：交付房屋、轉移房屋所有權登記。房產作為不動產，所有權轉移的標志在于變更所有權登記，而在商品房買賣實踐中，所有權的轉移登記亦存在其轉移過程的特殊性。從實務操作的層面看，轉移房屋所有權只能通過轉移登記的方式來實現。轉移登記和發證（小產權證）在房管部門的程序中，是一個申請事項的兩個連貫動作，轉移登記同時發放房地產權證，并且房管部門的轉移登記對外是通過發放權屬證書的方式來表現，故辦理產權證書意味著轉移登記。
二、房屋權屬證書辦理的流程
《城市房地產經營管理條例》第33條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋使用權登記手續；現售商品房的購買人應當自合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發商應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的文件。”由此規定可見，在房屋產權證書辦理過程中，購房人為主動辦證業務，開發商為協助辦證義務。
《城市房地產轉讓管理規定》第7條規定“房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90天內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部分提出申請，并申報成交價格；（三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7天內未作出書面答復的，視為同意受理；（四）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場勘驗或評估；（五）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；（六）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，合法房地產權屬證書。”
在實踐中，商品房權屬證書辦理的流程為：（一）開發商履行初始登記義務，即初始登記系由開發商向權屬登記機構提供立項批文、土地使用權證、測繪資料等證明文件，并取得房屋權屬登記部門的受理收件單，經房屋權屬登記部門審核通過后由該部門出具登記通知，行業俗稱為大產權組件。（二）購房人主動辦理產權證、開發商協助辦理，即開發商應協助提交辦理產權證書的文件資料。（三）依房屋權屬登記部門要求或商品房買賣合同約定，開發商配合遞交辦證資料、代繳納稅費。（四）其他需開發商配合的事項。
從上述規定以及實踐中辦理權屬證書的過程可知，在產權屬證書辦理過程中，主要可簡化為以下三個大階段：1、初始登記資料提交階段（商品房交付后至開發商向房屋權屬登記部門提交初始登記資料文件之日）；2、房屋權屬登記部門審核階段（自房屋權屬登記部門受理之日至審核完畢之日）；3、產權證書辦理階段（購房人主動辦證、開發商協助提供必要的辦證文件）。其中，在產權辦理階段，鑒于開發商對辦證流程的熟悉以及效率等方面考慮，購房人與開發商往往會在商品房買賣合同中約定，由購房人委托開發商代為辦理權屬證書。
三、辦證過程中開發商履行義務的截止點
如上所述，房屋權屬證書的辦理可以簡化為初始登記資料提交、房屋權屬登記部門審核、產權證書辦理三個階段。每一個階段的遲延均會致使權屬證書的辦理遲延。在福建省建設廳《商品房買賣合同》示范文本中，約定了開發商應在實際交房后60天內完成初始登記，如購房人因開發商的原因未在實際交房后90天內取得權屬證書，開發商應向購房人支付延期協助辦證違約金。鑒于此，在購房人的視角中，取得權屬證書前的義務均應由開發商履行，故在延期辦理權屬證書引發的糾紛、訴訟中，購房人往往會主張約定取得權屬證書期限之次日起至實際取得權屬證書之日期間的違約金。然而，如上所述，開發商在辦證過程中履行的協助辦理義務，即開發商向房屋權屬登記部門提交初始登記資料后的房屋權屬登記部門審核階段及產權辦理階段產生的遲延，開發商不承擔遲延辦證違約責任。
一方面，房屋產權登記部門審核階段，主要系房管部門用于審查和辦理手續的時間，開發商無法控制。另一方面，遞件辦證系購房人的義務，而開發商為協助義務，開發商通常系基于購房人的授權，為購房人的利益代為辦理權屬證書，因此房屋權屬登記部門審核的時間不屬于開發商履行協助義務的范疇，而在產權辦理階段中，開發商僅系作為代理人根據購房人的授權代為辦理，相關法律效果應歸屬于購房人。此外，開發商應妥善履行其協助義務。
綜上所述，本文旨在簡要梳理權屬證書辦理的流程以及明晰開發商履行協助辦證義務的截止點。購房人關于延期辦證責任由開發商承擔的觀念深入內心，但在法院審理解決類似糾紛的過程中，認定的結果與購房人內心的判斷存在差距。在房屋產權無法如期辦理的情形下，開發商與購房人均需找出其中的原因，有效溝通并采取措施，才是延期辦證問題的解決之道。
