按：國內(nèi)房價一路飆漲，二手房交易引發(fā)糾紛不斷。買方逾期付款，賣方是否有權解除合同？買方逾期付款后又表明履行意愿，賣方是否有權拒絕收款？誰是根本違約方？且看本案判決如何分解。
2012年3月，魏某與馬某簽訂《房產(chǎn)預約買賣協(xié)議書》，約定：馬某向魏某購買訟爭房產(chǎn)，總價1036000元；房款分三次支付，馬某應于2012年3月26日支付200000元（含定金）；2012年12月30日支付300000元；在產(chǎn)權過戶當日支付余額536000元；若馬某不能按期支付房款或魏某不能按期交付房產(chǎn)，每逾期一日，違約方應向守約方支付房產(chǎn)成交總價0.05%的違約金；任何一方逾期超過30日仍未履約的，守約方有權解除合同。合同簽訂后，馬某未按約于2012年12月30日支付300000元。魏某遂訴至法院，請求解除雙方簽訂的《房產(chǎn)預約買賣協(xié)議書》。
一審法院認為：雙方簽訂的合同合法有效。馬某未按合同約定時間支付房款，已構成違約。但是，魏某自認馬某逾期十幾天后聯(lián)系其討論付款問題，因此馬某雖有違約行為，但不構成根本違約。因魏某無合理理由拒不接收房款，以致馬某在逾期后30日內(nèi)未能履行付款義務。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（簡稱“《合同法》”）第四十五條第二款，“當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就”，故不能認定馬某在逾期后拒不履行付款義務。因此，對魏某的主張不予支持。
二審法院認為：馬某在逾期付款后主動聯(lián)系魏某要求支付購房款，魏某卻不予接受，導致合同無法繼續(xù)履行。因此，原審判決認定馬某未構成根本違約，并無不妥。此外，馬某在審理過程中亦表示隨時可以履行付款義務，為維護交易穩(wěn)定，訟爭合同不宜判令解除。最終判決駁回魏某上訴，維持原判。
二審判決后，魏某不服判決結果，向福建省高級人民法院（簡稱“福建高院”）申請再審。
福建高院認為：在再審審查過程中，雙方確認剩余購房款已付清。因此，魏某以馬某未支付30萬元購房款導致合同目的不能實現(xiàn)為由，提出解除合同等主張，不符合《合同法》第九十四條“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”規(guī)定的可以解除合同的法定情形，也不符合合同約定的解除條件。最終裁定駁回魏某的再審申請。
通過研究本案的判決思路，筆者認為至少存在如下幾點值得關注：
1、約定解除合同條件未成就不得解除合同。根據(jù)涉案合同的約定，一方解除合同的條件在于另一方逾期履約“超過30日”。因此，買方逾期付款未超過30日，并未達到約定解除合同條件，故賣方無權根據(jù)合同約定解除合同。
值得關注的是本案一審判決適用《合同法》第四十五條第二款規(guī)定，認定賣方拒絕接收房款系不正當?shù)卮俪珊贤獬龡l件成就，視為條件不成就。對此，筆者認為值得商榷。在法理上，約定解除權與附條件解除是有區(qū)別的。對于前者，當解除條件發(fā)生時，守約方有權選擇是否解除合同，即合同并不必然解除；對于后者，一旦約定的解除條件發(fā)生，合同即自動解除。結合案涉合同的約定看，一方逾期履行超過三十日的，“守約方有權解除合同”，可見在解除條件滿足時合同并非自動失效，當事人仍有選擇權，不屬于附解除條件合同情形，不應當適用《合同法》第四十五條第二款的規(guī)定。
2、債權人不得拒絕債務人不構成根本違約的遲延履行且不得解除合同。所謂“遲延履行”，又稱債務人遲延或逾期履行，是指債務人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現(xiàn)象。根據(jù)《合同法》第九十四條第三款，遲延履行僅在構成根本違約時，守約方才可解除合同。換言之，若違約方雖有遲延履行但尚未達到根本違約程度的，守約方無權依據(jù)該條主張法定解除權。
本案中，買方逾期付款十幾日后表達了付款意愿，賣方此時是否有權拒絕買方繼續(xù)履行付款義務？一審法院與二審法院均給出了否定的答案，只是分別從約定解除與法定解除兩個不同方面論證。筆者認為，此時買方的遲延履行并未達到根本違約的程度，不具備法定解除的條件，亦未達到約定的合同解除條件，賣方無權解除合同。既然賣方無權解除合同，那么合同就應當繼續(xù)履行，賣方就沒有理由拒絕買方付款。若賣方拒絕買方繼續(xù)付款，房款不能支付的結果就不應當歸責于買方。本案值得進一步思考的問題是，賣方在無權解除合同的前提下拒絕接受買方的遲延履行，此時賣方是否構成預期違約？根據(jù)《合同法》第九十四條第二款之規(guī)定，買方是否反而享有解除合同的權利？
3、法定解除權與約定解除權并非相互排斥的關系。在當事人之間存在約定解除權的情形下，是否還可以行使法定解除權？學界有兩種觀點，一種觀點認為，依照意思自治原則，當事人的約定處于優(yōu)先地位，只要當事人事先約定了解除條件，則意味著排除了法定解除權的適用；第二種觀點則認為，當約定的解除條件沒有涵蓋法定解除條件時，法定解除權仍可適用。筆者認同第二種觀點，即約定解除權和法定解除權之間的關系并非相互排斥的關系。在約定的解除條件已經(jīng)涵蓋了全部解除條件的情況下，約定的解除條件成就，法定解除權就不再具有適用之必要，此為意思自治原則的當然結論。在約定的解除條件沒有涵蓋全部解除條件的情況下，在未涵蓋的領域，法定解除權仍有其適用余地，此為法律行為調(diào)整模式和法定調(diào)整模式相互銜接配合的當然要求。
就本案而言，福建高院在判決中認定解除合同的主張“不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條……規(guī)定的可以解除合同的法定情形，也不符合合同約定的解除條件”，可看出福建高院同時考慮了法定解除權及約定解除權的條件是否滿足，并未將二者視為不可兼容的關系，正是采納了上述第二種觀點。
