按：根據商品房交易習慣，大部分商品房廣告及其相關宣傳資料是開發商宣傳樓盤、吸引購房人的主要方式，是開發商對業主的一種自我推薦，但購房人與開發商對廣告內容能否作為合同內容常存爭議，因商品房廣告引起的糾紛時有發生。若在商品房買賣合同中明確約定排除適用商品房廣告內容，購房人主張廣告應作為合同內容能否被人民法院支持？
一、案情概要
2010年12月6日，高某與開發商簽訂了《商品房買賣合同》（下稱合同）及《合同補充協議》（下稱補充協議），約定高某向開發商購買商品房，約定交房日為2011年12月21日。合同第八條約定了商品房交付條件，并約定了若約定交房日商品房未達交付條件，高某同意接收房屋，開發商支付違約金。合同第九條對逾期交房違約金和逾期交房情形下合同解除權作出約定。合同附件三第2條約定外墻使用面磚。
此外，補充協議第十三條約定：“雙方均同意該商品房的狀況以本合同約定為準。凡出賣人就本項目的房屋及相關配套設施所作樓書、戶型折頁、模型、樣板房、廣告等，以及向買受人送達的刊物、信函等宣傳文件、資料等，僅供買受人了解本項目之用，不作為交付標準和本合同的組成部分。所有資料以政府最后批準文件為準。”
商品房所在項目于2011年8月1日經竣工驗收合格、于2011年9月15日經消防驗收合格、于2011年12月29日辦理竣工驗收備案取得備案證明書。
交房期限屆滿前，開發商通知收房，高某認為開發商在售樓時對于售賣樓盤通過樓書、沙盤、網絡宣傳資料及售樓小姐介紹等方式作了涉及景觀噴泉、園林、涼亭、林蔭大道、樓頂花架、車位的宣傳，但交房時案涉樓盤并未符合開發商廣告中的宣傳，故以開發商存在欺詐、擅自改變外墻材料、售樓時承諾的園林景觀、車位等設施未到位、消防未經驗收合格等為由，拒絕收房。高某遂向法院起訴，請求確認某地產公司存在欺詐、要求按上述設施重置價格給予補償，并支付逾期交房違約金。
【法院觀點】
一審法院經審理認為：（一）根據補充協議第十三條約定，開發商通過樓書、沙盤、網絡宣傳資料及售樓小姐介紹等方式向高某所作的涉及景觀噴泉、園林、涼亭、林蔭大道、樓頂花架、車位等設施的宣傳并非合同內容，不應視為開發商的承諾，故高某要求確認開發商存在欺詐、要求按上述設施重置價格給予補償的訴請，不予支持。（二）開發商雖單方改變外墻裝飾材料，但合同中僅約定外墻使用面磚，沒有明確擬采用的面磚類型、質量標準，也未約定該項違約的賠償標準，高某亦無證據證明外墻改用涂料給其造成了實際損失或影響了訴爭商品房的質量和使用功能，故對高某要求按重置面磚的價格予以賠償的訴訟請求，不予支持。（三）根據雙方選擇適用的合同條款，在商品房未達交付條件情形下，高某在合同中同意瑕疵交付，故訴請按已付購房款的日萬分之二計算逾期交房違約金缺乏依據，綜合考慮酌情調整開發商按合同第八條約定向高某支付瑕疵交房違約的金額。
一審法院據此判決：開發商向高某支付瑕疵交房違約金，駁回高某的其他訴訟請求。高某不服一審判決，上訴至二審法院。
二審法院經審理認為：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，高某的上訴請求缺乏事實和法律依據。二審法院遂裁定駁回高某上訴請求。高某不服二審判決，依法向福建省高級人民法院（下稱福建高院）申請再審。
福建高院經再審審查認為：（一）高某要求外墻裝飾按重置價格予以補償的訴訟請求，缺乏合同及法律依據。（二）補充協議第十三條明確約定：“雙方均同意該商品房的狀況以合同約定內容為準。凡出賣人就本項目的房屋及相關配套設施所作樓書、戶型折頁、模型、樣板房、廣告等，以及向買受人送達的刊物、信函等宣傳文件、資料等，僅供買受人了解本項目之用，不作為交付標準和本合同的組成部分。所有資料以政府最后批準文件為準”。該約定已明確排除了開發商通過樓書、戶型折頁等方式所作的廣告宣傳成為商品房買賣合同的內容，因此，高某主張開發商就樓盤景觀、附屬設施進行的宣傳因內容具體確定且對合同訂立及價格有重大影響而構成要約，與雙方約定不符。生效判決認定開發商關于樓盤景觀及附屬設施的廣告、宣傳內容僅是要約邀請，并非商品房買賣合同的內容是正確的。（三）合同第八條載明：在合同約定的交房期限內，房屋未達到合同約定的交付條件，雙方可以選擇兩種處理方式：“1、買受人有權拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔違約責任；2、買受人同意接收，出賣人支付買受人（人民幣）貳仟元違約金”，即只有在雙方同意選擇第1種處理方式的情況下才適用第九條關于出賣人逾期交房的違約責任條款，本案雙方明確選擇了第2種處理方式，即排除了按合同第九條計算逾期交房違約金的處理方法，故高某要求按照合同第九條標準計算逾期交房違約金缺乏依據。
福建高院據此裁定：駁回高某的再審申請。
二、典型意義
本案例裁判要旨主要為：
一、購房人選擇適用瑕疵交付條款，則排除適用逾期交房違約金條款。【天衡律師在此前的《
商品房瑕疵交付，開發商應承擔何種違約責任？| 福建高院案例》中已闡述、分析過，不再展開。（點擊文章名稱可直接閱讀）】
二、合同約定排除適用商品房廣告的，廣告不作為合同內容。
根據我國《合同法》第十四條、第二十五條的規定，一方發出的要約一旦經過受要約人的承諾，則要約人應受該要約的約束，該等要約亦成為合同內容的一部分。福建高院認為，購房人與開發商在合同中已經就樓書、戶型折頁、模型、樣板房、廣告等，以及向買受人送達的刊物、信函等宣傳文件、資料等的性質進行了特別約定，明確排除將上述宣傳文件、資料作為商品房買賣合同的內容，則此時購房人提出的要求法院按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規定認定該等宣傳文件、資料等為要約的請求，顯然與雙方的上述約定相矛盾，不予支持購房人的請求。
從本案例可以看出，在案涉雙方已經對售房時的宣傳文件、資料等是否作為商品房買賣合同的內容進行了明確約定的情況下，應當優先適用其約定，在雙方未做明確約定時，方可適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規定調節雙方當事人之間的權利及義務。
三、相關法律規定
《中華人民共和國合同法》
第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：
（一）內容具體確定；
（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
第二十五條 承諾生效時合同成立。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
四、案例來源：（2015）閩民申字第246號
