民事執行案件中，被執行人名下的不動產如果事先出賣給他人（“買受人”），申請執行人的強制執行權利與買受人權利如何平衡，執行措施如何協調，這是司法實踐中較有爭議的問題。那么關于這一問題，最高人民法院是怎么規定的呢？
這方面的司法解釋主要有2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱“《查、扣、凍財產的規定》”）和自2015年5月5日起施行的《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《異議復議規定》”）。比較兩部司法解釋，《查、扣、凍財產的規定》采用的是“支付價款+實際占有+對未辦理過戶登記無過錯”的“三要件”，而《異議復議規定》則用的是“簽訂書面合同+合法占有+支付價款+非因買受人原因未辦理過戶登記”的“四要件”。上述規定如何理解，本文從“四要件”出發，分析探討如下：
房屋買賣合同屬于要式合同。《城市房地產管理法》第41條規定：房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，在日常經濟活動中，不動產交易，財產大宗、交易復雜，應簽訂書面合同也屬于常識。除去上述法律明文外，買受人提出異議并主張能夠排除執行，證據至關重要，未簽訂書面買賣合同，直接導致關鍵證據缺失，異議難以成立，因此將“簽訂合法有效的書面買賣合同”作為不動產執行異議的成立要件之一，并無疑義。
查封后再行占有不動產，主觀上具有過錯而且行為欠缺合法性，顯然不能排除強制執行。
“占有”首先是自然事實概念，意思是對物的控制支配狀態，同時，具備合法依據的“占有”又上升為法律事實，是一種法律保護的事實狀態。對于買受人“直接占有”、自行居住，符合“占有”條件基本沒有疑問，但在買受人“間接占有”不動產時，是否符合《異議復議規定》的條件不免有所爭議。
《合同法》及《物權法》中規定了三種特殊的交付形式，即“簡易交付”、“占有改定”和“指示交付”，落實到不動產的交付問題上，分別表現為下三種情形：情形一、買受人原來是承租人，與出賣人簽訂買賣合同后繼續居住，算不算房產已經交付？；情形二、房產原來由業主自住，買受人簽訂買賣合同并支付價款后，立即將不動產返租給業主，此時交房是否已經完成？情形三：不動產事先已經對外出租，買受人簽訂買賣合同并支付價款后取得管理和收租的權利，是否可以認定買受人已經取得房產？筆者認為，上述三種情形，買受人都已經實現了對不動產的控制和支配，無須限定必須本人居住于其中，均應認定為屬于“占有”。“占有”概念，重在對物的控制和支配，并不限定權利人必須親力親為，法律認可的“占有”方式包括“間接占有”，買受人通過借用、租賃等方式實現對不動產的管理控制，不違反法律規定。相反，在經濟活動中，商用寫字樓、商業店面，均以出租作為常見用途，僅限定買受人自行居住在內才屬“占有”，不符常情。
首先，《查、扣、凍財產的規定》為“實際”占有，而《異議復議規定》則是“合法”占有，考慮到缺乏權利基礎或者法律依據的占有不受保護，因此兩個規定本質并無重大區別。
其次，“合法”指具有法律上可以成立之依據的占有，例如簽訂書面買賣合同并依約支付價款，并不局限于所有權人的占有，非所有權人只要具備相應依據，也屬“合法占有”。
最后，“合法占有”中的“法”，應指涉及“占有”依據的民事法律，有別于其他管理性規范或者合同條款，例如，買受人所購買之住宅的外陽臺存在違章搭蓋被限期拆除。此時，雖然依據相關規定，房產狀況存在“違章”瑕疵，同樣應認定買受人“合法占有”。
三、第三個要件——“支付全部價款”或者“支付部分且將剩余價款交付執行”
《查、扣、凍財產的規定》第十七條規定“支付全部價款”，而后通過的《異議復議規定》將該要件變更為“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行”。本處規定變化，更加符合經濟生活的實際情況（實踐中買受人在過戶前往往保留部分房價款），允許買受人將剩余價款交付執行可能也有助于解決財產來源和執行難問題，更加務實和靈活。
關鍵詞二：“將剩余價款交付執行”在按揭貸款抵押的情況下如何理解
實踐中往往有這樣的情況，出賣人和買受人約定：對存在銀行按揭貸款的商品房，買受人在支付出賣人（被執行人）部分價款后，繼續以出賣人名義償還按揭款。這一類房產，如果發生查封、凍結后，買受人自愿提前一次性清償按揭貸款余額以涂銷抵押登記，算不算符合“按照人民法院的要求交付執行”這一條件呢？
筆者認為，買受人支付剩余價款目的在于全面履行不動產買賣合同，意在向金融機構一次性清償按揭貸款余額以涂銷抵押登記、消除權利負擔，至于剩余價款是否能夠用于清償執行債權，則非買受人的根本目的。買受人并非被執行人，并無義務向申請執行人清償，其之所以能夠享有排除強制執行的權利，就在于全面履行了不動產買賣合同項下的權利義務（簽訂書面合同、合法占有入住、最終支付全部價款），從而享有對不動產的實體權利，不能片面、機械地理解“按照人民法院的要求交付執行”。
必須指出，這一觀點也是和最高人民法院的講話精神相一致的。2015年12月24日，最高人民法院民事審判第一庭庭長程新文在題為《關于當前民事審判工作中的若干具體問題》的講話中，談到“案外人執行異議之訴的主要目的在于通過訴訟排除對特定執行標的的強制執行。審查的關鍵點有兩個：一是案外人對執行標的享有合法真實的實體權利……二是案外人享有的實體權利能夠足以排除對執行標的物的強制執行”，在談到第二個關鍵點時，《若干具體問題》講話進一步談到“對這個問題思路要開闊一些，執行異議復議司法解釋對此作出了一定的總結和規定，但還不全面，尤其是我們還要進行實體法上的專門研究……”。顯然，《異議復議規定》的規定，是審查案外人執行異議得以成立的條件之一但并非全部。
四、第四個要件——未辦理過戶系“非因買受人自身原因”
《查、扣、凍財產的規定》關于這一條件的規定是“對未辦理過戶登記無過錯”，而《異議復議規定》 則為“非因買受人原因”未辦理過戶登記”。“非因買受人原因”不僅要求“對未辦理過戶登記無過錯”，而且要求買受人本身必須符合過戶登記的條件。實踐中已經有案例出現買受人因根據限購限貸政策而無法辦理過戶，司法實務界傾向于認定買受人雖無過錯但是客觀上“履行不能”而判令合同應予解除，從而執行異議無法成立。買受人的民事權利可以排除強制執行，就在于除去尚未辦理過戶登記外，其民事權利應無瑕疵并且本身符合過戶條件，兩相比較，《異議復議規定》的規定更加公平和科學。
最后，案外人執行異議審查制度的實質，就是：在案外人對執行標的享有合法真實的實體權利，以及申請執行人受法律強制力保護的執行債權之間，進行比較并判斷何者優先。具體到不動產，無論是《查、扣、凍財產的規定》還是《異議復議規定》，都是圍繞這一問題在司法實踐中制定的具體規則。正如《關于當前民事審判工作中的若干具體問題》的講話中所體現，對于條文規定還應該有更開闊的思路、更深刻的理解，著重認真考察案外人的行為是否合法、取得權利是否完整無瑕疵、對未能辦理過戶是否無過錯等因素，本著平等保護、平衡各方當事人權利的原則，對案外人執行異議予以正確處理。
