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2018-05-17 09:33:00
1.不得轉租
新指導意見第六條第一款“加強合同管理”部分，關于租賃合同的主要內容，除沿襲2015版指導意見的要求外，增加要求國有企業在租賃合同中明確“不得轉租”。
新指導意見第七條“專業化招商經營“中明確規定，企業自營的專業市場、大型城市商業綜合體、大型交通樞紐中心、大型產業園區、物流園區等對業態有統一設計和規劃的資產經內部決策審批后開展專業化招商經營的，同樣“不得轉租”。
我們知道，合同法及租賃合同司法解釋采取經出租人明示同意或默示同意（知道或應當知道轉租后六個月未提出異議）承租人可以轉租的原則。但是，國有企業在資產管理實踐中卻飽受轉租之苦：承租人私相授受、謀取高額差價，造成次承租人負擔高昂租金，甚至不堪重負；出租人監管難度也大大增加；更有甚者，承租人以打折、優惠誘惑次承租人，提前收取多期轉租租金后，卷款遁去；出租人不僅無法從承租人處收取租金，還要面對群情洶洶的次承租人……筆者團隊代理的租賃合同糾紛案件中存在轉租情形的比例極高，而在涉及轉租的租賃糾紛中，出租人收回租賃房屋的難度也大大增加。
因此，新指導意見有針對性地要求國有企業在租賃合同中明確“不得轉租“，有其背景和積極意義。當然，對轉租是否要一刀切，尚有商榷之余地。
2.專業化招商不再實行清單管理
新指導意見的第七條“專業化招商經營”，須由所出資企業按照內部決策流程審批，即可采用專業化招商經營。所出資企業應按照“公開、公平、公正”的原則，根據有關政府政策、市場規律、行業發展特點制定針對性的招商經營方案、定價原則。
根據2015版指導意見，對于實行專業化招商經營的特殊資產，如企業自營的專業市場;大型城市商業綜合體、大型交通樞紐中心、大型產業園區、物流園區等，采用清單管理制度，由所出資企業將此類資產匯總上報市國資委。現在，這種做法被取消，客觀上減少了報批環節，體現了當前政府工作“放管服”的改革方向，是國有資產管理工作的亮點。
但是，決策流程下移也對國有企業自身管理提出了更高要求。筆者建議國有企業盡快對所出資企業的內部決策流程進行核查和學習，如所出資企業就專業化資產招商經營事項尚未制定內部決策流程和審批權限的，應盡快予以完善。
3.企業建立內部承租信用體系負面名單
新指導意見第六條第二款取消了市國資委建立負面名單并予以通報的制度，要求各企業自行建立“企業內部承租信用體系負面名單”。
2015版指導意見要求國有企業將“有惡意違約、拖欠較大金額租金或存在違約訴訟等情形的”承租人，應“及時向市國資委報告將其列入全市國有企業承租信用體系負面名單，并由市國資委定期向其他國有企業通報”。
新指導意見則將建立負面名單的任務下放到企業。這樣，企業就可以根據實際需要，有針對性地制定相關標準，將不適宜承租本企業資產的潛在承租人排除在締約程序之外。所以，該項制度給予國有企業更好的自主權，也對國有企業資產出租管理工作提出了更高的要求。
基于上述新規，筆者建議國有企業應當盡快制定“承租信用體系負面名單”的相關制度和工作流程，就負面名單記入范圍、動態管理等問題作出詳實規定，同時還應相應調整公開招租規則和招租方案等相關文件，將負面名單的懲戒功能落實招租活動中。
4.加強土地出租管理
新指導意見增加了第八條“土地出租管理”，提出以下具體要求：
(1)土地及地上建筑物（附著物）出租，應按政府批準文件、土地出讓合同或劃撥決定書的規定使用，不得改變土地用途和建筑功能，不得新建建筑物、構筑物；
(2)劃撥土地及其地上建筑物（附著物）出租，應由國土部門批準并繳交土地收益金，并應按新指導意見實行公開招租；
(3)未按土地出讓合同或劃撥決定書要求建設的未建土地不得出租。
筆者所在團隊曾辦理多起國有企業土地租賃合同糾紛案件。這些案件中往往伴隨著行政指令、違法違章建設、拒不返還租賃土地等特點，且爭議金額較大、案情較為復雜。指導意見首次建立土地出租管理制度，對國有企業土地出租提出了規范性要求，特別是未建土地不得出租規則，筆者認為具有重要意義。
未建土地出租，在實踐中弊端叢生。一方面，承租人在土地上自行建造建筑物、構筑物，往往缺乏完善的規劃手續，有的只擁有臨時建設手續，甚至就是違法建筑，消防、環保、安全等都缺乏保障，增加了國有企業管理的難度；另一方面，承租人自建導致其投入的成本相對較高，一旦遇到土地征收、用途調整、重新劃撥和各種民事糾紛，承租人極少自愿、自動交還土地，配合政府行政行為和法院的執行活動，客觀上給城市建設和爭端解決造成障礙。所以，新指導意見重申未建土地不得出租，意義重大。
總之，如何依據新指導意見為市屬國有企業資產出租構建良好的制度體系，促使國有企業資產出租日趨規范和公開透明，保證租賃市場公正有序，是一個重要課題，值得國有企業及提供專業化內控法律服務的律師深入研究。