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2022-12-12 00:00:00
前 言?
2022年12月12日，廈門市人民政府辦公廳印發《關于集體土地上住宅房屋征收推行房票補償的意見（試行）》（廈府辦規﹝2022﹞13號，下稱“《房票補償意見》”），明確對廈門市集美區、海滄區、同安區、翔安區集體土地上具有合法產權住宅房屋的征收推行房票補償。
本文將具體介紹廈門市現行房票制度的基本內容和操作事項，分析房地產開發企業在購房者使用房票購房時應注意的法律風險，并就上述法律風險事項提出具體的防范建議。
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一、廈門市房票制度簡介
1.房票補償的定義及適用范圍
房票補償是指在征收集體土地上住宅房屋時，將房屋征收貨幣補償金額計入房票面值并發放給被征收人，被征收人持房票購買房屋以實現補償安置的方式，是貨幣補償的一種補充方式。
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房票補償僅適用于集美區、海滄區、同安區、翔安區集體土地上具有合法產權住宅房屋的征收補償。
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2.房票的基本規則
房票由區政府制定部門核發，實行實名制，帶有唯一標識碼，并載明持有人、面值、有效期等信息。房票核發、使用、轉讓、結算均在票面進行簽注，納入房票系統實行閉環管理。
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房票面值由貨幣化補償金額、無房戶應安置面積貨幣化金額、房票政策性獎勵組成，未包含房票購房獎勵。
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房票使用期限自核發之日起計算不超過24個月，逾期未使用兌換成現金。房票不得質押融資、違規套現。在滿足戶人均居住面積不低于35平方米的前提下，允許被征收人將房票轉讓給第三人使用，且可以分割金額轉讓給多人，已轉讓的房票不得再次轉讓。
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房票可用于購買轄區范圍內的新建商品房和存量商品房，房源信息納入房票系統統一管理。本轄區房源不足的，經市政府同意可在島外跨區域統籌存量房源。
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3.使用房票購買新建商品房的流程
??通過網簽系統擬定購房合同，生成合同編號，房票持有人簽訂購房合同
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??房票轉移（支付）
可選擇通過線上方式或者線下方式進行：
??線上：房票持有人在房票小程序上發起支付流程，輸入轉讓金額、收款賬戶、購房合同編號。房地產開發企業確認接收房票，相應房票金額轉移到房地產開發企業名下
??線下：持票人和房地產開發企業委托人到指定銀行辦理房票支付，需提供紙質房票及其他規定的材料。銀行窗口工作人員在房票系統發起房票購房交易。系統核驗通過將房票支付的相應金額轉移到房地產開發企業名下
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??房票兌付
??房票持有人（房地產開發企業）在房票小程序上發起房票兌付申請，提交系統兌付或在銀行指定窗口申請兌付
??房票備付金專戶主管部門工作人員確認房票兌付和獎勵申請，系統發送支付指令到建行進行支付
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??合同備案
房地產開發企業確認收到兌付金額后申請《商品房買賣合同》的備案
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4.使用房票購買新建商品房的解除合同流程
備案完成前解除合同的
房地產開發企業與購房人達成一致意向需退房退票的，由房地產開發企業發起，撤銷合同網簽及退回相應房票。如房票已兌付的，開發商需按財政部門要求退款到房票備用金專戶；專戶主管部門確認收到退款后，在系統里將房票從開發商退回原持票人。
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備案完成后解除合同的
房地產開發企業按按財政部門要求辦理退款手續（直接向購房人退款，無須再退票）后，原持票人與房地產開發企業持銀行出具的房票款項全額按原渠道辦理退庫手續的證明后，共同向不動產登記機構申請合同備案注銷。
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二、法律風險揭示和防范
在房票使用過程中，房地產開發企業應注意防范以下法律風險：
1.購房人未及時發起房票轉移（支付）流程的風險
購房合同約定以房票方式支付（部分）購房款時，如購房人不辦理或拖延辦理房票轉移（支付）的手續，房地產開發企業將無法及時取得房票、辦理房票兌付，不能及時收訖購房款。
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對此，房地產開發企業可在購房合同中約定購房人辦理房票轉移（支付）相關手續的履行期限和逾期辦理的違約責任。如購房人未按期辦理房票轉移手續，將房票轉移給房地產開發企業的，視為逾期付款，購房人需承擔違約金；嚴重逾期的，房地產開發企業有權解除合同并要求購房人支付違約金。
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2.房票兌付發生遲延的風險
根據《房票補償意見》和《廈門數字化房票應用系統操作流程》的規定，房票結算資金按照現行經費渠道保障，由各區財政指定部門在建行開立房票備付金專戶。在房票獎勵和兌付申請生成后，區房票備付金專戶主管部門工作人員需在房票系統中確認房票兌付和獎勵申請，確認后房票系統發送支付申請指令到建行進行支付。如果出現區房票備付金專戶余額不足的情形，財政部門應及時撥款到區房票備付金專戶。在房票持有人使用房票支付的相應金額轉移到房地產開發企業名下后，房地產開發企業可以通過線上或線下方式發起房票兌付申請。在區房票備付金專戶主管部門工作人員確認房票兌付和獎勵申請后，房票系統發送支付指令給建行完成支付。
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如果出現區房票備付金專戶主管部門工作人員遲延確認房票兌付、系統故障未能及時通過確認或發送支付指令、區房票備付金專戶中余額不足且財政部門未及時撥付相應款項，可能導致房地產開發企業無法在約定的時間內收到相應購房款。
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房地產開發企業可以事先在購房合同約定，如因政府遲延兌付導致房地產開發企業未能按期足額收到購房款的，由購房人承擔逾期付款違約責任。但如因該條款發生爭議，司法機關可能以房地產開發企業將政府遲延兌付房票的風險轉移給購房人承擔屬于“不合理地加重對方責任”的格式條款為由，從而認定該條款無效。
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3.因購房人原因導致解除合同時的損失索賠風險
根據《廈門市集體土地上住宅房屋征收推行房票補償操作指引》和《廈門數字化房票應用系統操作流程》的規定，房地產開發企業兌付房票后發生商品房買賣合同解除情形時，如商品房買賣合同尚未備案的，房地產開發企業需將房票兌付的相應款項退還到房票備用金專戶；專戶主管部門人員確認收到退款后將房票從房地產開發企業退回原持票人。如商品房買賣合同已經備案的，房地產開發企業需將房票兌付的相應款項退還給原持票人，辦理退款手續后方可注銷備案。
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根據以上規定，如商品房買賣合同尚未備案的，商品房買賣合同解除時，房地產開發企業需全額退還房票兌付款項，無法直接從房票款中扣除購房人應承擔的違約金或損害賠償金，而只能另行向購房人索賠。如商品房買賣合同已經備案的，房地產開發企業可以與購房人事先約定直接從應退還的房票款中扣除購房人應承擔的違約金或損害賠償金。但由于后續向不動產登記機構申請合同備案注銷要求原持票人與房地產開發企業持銀行出具的房票款項全額按原渠道辦理退庫手續，直接在房票款中扣除違約金或損害賠償金有賴于購房人的積極配合；若購房人不予配合，房地產開發企業要求直接在房票款中扣除購房人應承擔的違約金或損害賠償金的訴求也恐難以實現。
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4.房票延遲使用的損失索賠風險
根據《房票補償意見》和《廈門市自然資源和規劃局 廈門市財政局關于調整集美、海滄、同安、翔安四區征收集體土地上住宅房屋財政結算標準有關事項的通知》（廈資源規劃﹝2022﹞464號）的規定，在不同期限內使用房票，房票持有人可獲得的房票政策性獎勵和購房獎勵權益不同，具體如下：
房票使用時間 | 房票政策性獎勵 | 房票購房獎勵 |
核發后12個月內使用 | 24個月內使用但未超過面值的85%的，房票持有人享有使用比例的政策性獎勵； 24個月內使用超過85%的，房票持有人享有全部政策性獎勵 ? | 可獲得實際使用金額5%的房票購房獎勵 |
核發后24個月使用 | 可獲得實際使用金額2%的房票購房獎勵 | |
超過24個月未使用 | 不享有政策性獎勵 | 不享有購房獎勵 |
但對于房票實際使用時間的認定標準，相關政策文件中并未明確規定。從房票使用的流程來看，房票的使用時間的認定存在以下五種可能標準：
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第一種：擬定網簽合同（合同中載明支付房票）形成合同編號的時間。
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第二種：房票持有人線上發起房票購房交易的時間。即房票持有人通過廈門市數字化房票應用系統或房票小程序在線上發起房票購房交易時，發起交易的時間為房票的使用時間。
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第三種：房票持有人線上支付（轉移）房票的時間。即房票持有人通過廈門市數字化房票應用系統或房票小程序支付房票時，支付房票的時間為房票的使用時間。
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第四種：銀行窗口辦理房票支付的時間。選擇線下方式辦理的，房票持有人與房地產開發企業委托人到指定銀行窗口辦理房票支付的時間為房票的使用時間。
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第五種：房地產開發企業線上申請兌付的時間。
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我們認為，采用線上方式使用房票的，采納以上第二種認定標準最為合理。采用線下方式使用房票的，宜采用第四種方式認定，即以銀行窗口辦理房票支付時間為準。經向有關部門咨詢，答復稱：認定房票使用時間，應遵循“最有利于被征收人”和“一事一議”的原則進行認定。
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房地產開發企業應當積極引導、催促購房人及時使用房票，避免因房票未及時使用而給購房人造成損失。房地產開發企業特別要避免出現因自身原因不及時辦理有關手續而導致房票使用時間延遲的情形，否則可能需賠償購房人因遲延使用房票而發生的損失。具體而言，如購房人擬線上使用房票的，房地產開發企業應注意敦促購房人及時在線上發起房票購房交易和辦理房票支付，并及時辦理房票兌付；如購房人線下使用房票的，房地產開發企業應當及時與購房人共同到指定銀行窗口辦理房票支付。
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5.涉嫌協助房票持有人違規套現風險
根據《房票補償意見》，房票不得質押融資、違規套現。房票持有人用房票向房地產開發企業購買商品房，房票兌付且辦理合同備案后，雙方解除商品房買賣合同的，房地產開發企業應向房票持有人退還全部房款，此時房票持有人可能也已經獲得了房票購房款獎勵。
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房票持有人無正當理由要求解除商品房買賣合同的，可能涉嫌違規套現，房地產開發企業協助房票持有人違規套現的，亦可能涉嫌違規。因此，房地產開發企業應注意審查購房人要求解除商品房買賣合同有無正當理由，并嚴格遵照規定程序辦理解約手續。
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三、商品房買賣合同房票條款建議
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基于上述法律風險分析，我們建議房地產開發企業可在商品房買賣合同中增設以下與房票使用有關的合同條款：
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1.房票付款的安排及逾期責任
購房人使用房票支付全部或部分購房款的，房地產開發企業應在商品房買賣合同附件四《關于該商品房價款的計價方式、總價款、付款方式及期限的具體約定》中增加以房票支付購房款的相應條款。參考條款如下：
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“買受人將使用房票支付購房款/首期購房款【】元，房票實際兌付金額與約定金額不一致的，以實際兌付金額為準，其余購房款項以轉賬方式/申請按揭貸款方式付清。
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買受人應在商品房買賣合同簽訂后3日內辦理完成全部房票付款手續（以出賣人取得可兌付的房票作為買受人辦妥房票付款手續的依據），這些手續包括但不限于：買受人應在商品房買賣合同簽訂當日通過廈門市數字化房票應用系統或房票小程序線上發起并完成房票購房交易操作，將房票轉移給出賣人，并在出賣人確認接收房票后當日內完成線上房票支付；買受人線下使用房票的，應在商品房買賣合同簽訂后3日內與出賣人一同到指定銀行辦理房票支付手續。
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買受人未在商品房買賣合同簽訂后3日內辦妥房票付款手續（以出賣人取得可兌付的房票作為買受人辦妥房票付款手續的依據）的，視為買受人逾期支付購房款，買受人應按商品房買賣合同第【】條的約定承擔逾期付款違約責任。
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因不可歸責于出賣人的原因，導致出賣人在申請房票兌付后的10日內仍未能獲得房票兌付的，視為買受人逾期支付購房款，買受人應按商品房買賣合同第【】條的約定承擔逾期付款違約責任。”
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另需提示的是，房地產開發企業應該注意房票持有人持有房票的核發日期及其關鍵節點，并與房票持有人溝通協商，約定合理的房票持有人通過線上方式發起房票購房交易或通過線下方式辦理房票支付手續的時間。同時，房地產開發企業還應加強內部工作人員培訓，制定合理的房票接收和兌付工作流程，確保工作人員及時接收和兌付房票，避免因遲延使用房票而發生的風險。
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2.合同解除時房票款處理
在商品房買賣合同補充協議的違約或合同解除條款中，增設與合同解除后房票款處理有關的條款。參考條款如下：
“不論何種原因導致商品房買賣合同解除的，出賣人在向買受人退還房票款（指買受人以房票方式支付購房款時，出賣人通過兌付房票取得的款項）時，有權從應退還的房票款中扣除買受人在本商品房買賣合同項下應承擔的費用、違約金、賠償金等任何款項。
如因買受人違約導致商品房買賣合同在備案前即解除的，在出賣人將房票退回之前，有權要求買受人先行承擔商品房買賣合同項下應承擔費用、違約金、賠償金等任何款項，買受人應另行予以支付，或者在除房票款之外的購房款中予以扣除。
因商品房買賣合同解除而導致買受人未能在房票使用期限（獎勵期限）內使用房票，買受人由此遭受任何損失的，概由買受人自行承擔。”
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注：以上1-2參考條款僅為簡要示范，建議房地產開發企業結合現有商品房買賣合同版本予以完善、細化。