按：眾所周知，小區的公攤面積屬于所有業主共有。但實踐中，許多開發商或物業管理者將小區的公攤面積進行出租營利，那么其是否有權將公攤位置進行出租，該租金收益應當歸誰所有？作為承租人一方又是能否以開發商或物業管理者并非所有權人為由拒絕支付租金？
一、案情概要
2011年，某公司與鄭某簽訂《商鋪租賃合同》一份，約定某公司將其名下一間沿街商鋪出租給鄭某經營使用。合同簽訂當日，鄭某向該公司支付了保證金7800元并預付租金1950元、物業管理費180元。2012年某公司將上述商鋪交付鄭某使用。后因鄭某逾期支付租金，某公司向法院起訴解除《商鋪租賃合同》，并要求鄭某支付拖欠的租金及逾期付款違約金。鄭某反訴稱，訴爭商鋪的占地位置原規劃為扶手電梯下的開放性空地而非作商鋪之用，該商鋪未按照建設工程規劃許可證的規定建設，亦未經主管部門批準建設，未取得房屋所有權登記，因此訴爭房屋為違法建筑，《商鋪租賃合同》應屬無效。庭審前，某公司變更訴訟請求，請求確認雙方簽訂的《商鋪租賃合同》無效，鄭某應向某公司支付商鋪的占有使用費。鄭某抗辯稱，該商鋪位于公攤位置，已由某公司依法向業主收取了公攤費用，如再要求其支付占有使用費，則某公司屬于重復收費，違反民事公平、誠信原則，因此鄭某無需向某公司支付房屋占有使用費。
法院觀點：
一審法院認為：某公司出租未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與鄭某簽訂本案《商鋪租賃合同》，因此該合同依法應認定為無效。但訴爭商鋪的占地位置原規劃為步行街的公共部分，某公司作為建設單位，擅自將該公共部分改造為商鋪進行出租，改變了其原有用途，使其被承租人鄭某占用作經營場所，違反了法律的禁止性規定。因此某公司主張鄭某向其支付使用訴爭商鋪期間的占有使用費，不受法律保護，法院不予支持。
某公司不服一審判決結果，向泉州市中級人民法院提起上訴。
二審法院認為：根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”，本案上訴人某公司與被上訴人鄭某簽訂的《商鋪租賃合同》無效。但鄭某是否應當支付訴爭商鋪的占有使用費，泉州市中級人民法院認為，根據《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款規定：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”因此，鄭某應當向某公司支付訴爭商鋪的占有使用費。
二審判決后，鄭某不服該判決，向福建省高級人民法院提起再審申請。
再審法院認為：二審法院基于鄭某與某公司之間簽訂的一份無效合同作出判決，是在認定鄭某占有使用了訟爭商鋪的事實基礎上判其支付合理的占有使用費。如果合法建筑的承租戶租賃的公攤部分中確實包含了本案訟爭的非法建筑商鋪部分，因合法建筑的業主支付了該部分的公攤費用但并沒有得到該部分物權的效用，其合法權益受到侵害，請求賠償權利應歸屬于其他合法建筑物的承租業主，但并不屬于本案鄭某享有，不必然導致鄭某能免除支付非法建筑的占有使用費。綜上，鄭某申請再審的理由不能成立。
二、典型意義
1、房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，應予以支持。
根據《合同法》的規定，合同無效后因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。因此，依照上述原則，房屋租賃合同被宣告無效后，承租人應當返還根據無效合同取得的財產，這種財產的范圍既應當包括有形的財產即房屋，也應當包括承租人實際占有房屋期間在事實上所獲得的利益。由于承租人基于占有使用房屋所獲得利益并非有形財產，無法現實返還，而只能以折價方式進行補償。支付房屋使用費正是這種折價補償的方式的體現。本案中，出租人就違反建設工程規劃許可證建設的房屋與承租人訂立的租賃合同，其雖然違反了法律的禁止性規定，但該行為所產生的后果僅僅只是導致租賃合同無效，并不能直接因此免除承租人繼續支付房屋占有使用費的義務。
2、開發商或物業管理者是否有權將公攤面積進行出租營利，且承租人能否以開發商或物業管理者并非所有權人為由拒絕支付租金？
首先，我國物權法規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房屬于業主共有，因此占用公攤面積所產生的收益也應當歸全體業主所有；另外《物業管理條例》第五十四條也規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。”由此可見，即便是小區的物業管理公司，也應當在經業主授權的情況下才可對小區公用部分進行使用收益。因此，如果產權屬于全體業主，那么業主委員會可根據業主大會的授權，在物業管理委托合同中與物業管理公司達成協議，由管理公司按協議經營，經營收入納入小區物業管理費帳目，補充物業管理費。因此，本案例中某公司作為該小區的開發商，其既非該小區的物業管理者，對該小區沒有管理的權限；也非該公攤面積的所有權人，對該公攤部分沒有使用收益的權利，那么其將該公攤面積進行出租的行為顯然系無權處分的行為，其因此獲得的租金收益顯屬不當得利，理應歸業主所有。
其次，在無權處分情形下且該租賃合同既已被宣告無效，作為無權處分相對人的鄭某是否可以主張某公司并非原權利人，無權主張該房屋占有使用費？顯然不能。本案中的房屋租賃合同實際上也是一份無權處分合同，我國立法本意上的無權處分合同實際上是一種負擔行為與處分行為的統一，其牽涉了債權合同與物權行為兩種法律關系。根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”這意味著，無權處分影響的只是債權合同的履行，但與債權合同的效力無關。因此，在無權處分情形下，合同相對人之間解決爭議的方式也是基于合同基礎即雙方之間債的法律關系進行的，與物權無關。無論本案的租賃合同是否有效，某公司無權處分行為只是侵犯了公攤面積的原權利人即小區業主的所有權，這是某公司與業主間的物權收益爭議問題，而鄭某作為房屋租賃合同的相對方理應受到租賃合同的約束，即便在租賃合同被宣告無效后，仍應當按照法律規定向出租人即某公司支付房屋占有使用費。
三、案例來源：（2016）閩民申2118號
四、相關鏈接
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