按：執(zhí)行異議之訴作為對抗強制執(zhí)行的重要異議和訴訟程序，實踐中案件數(shù)量呈快速增長的趨勢，其中以不動產(chǎn)買賣對抗執(zhí)行最為多見。此類案件的每個審理法官，時時都得面對房產(chǎn)買賣是否真實，案外人民事權(quán)利是否足以排除強制執(zhí)行的“判斷題”，案情疑難復(fù)雜，裁判影響巨大。霍姆斯說“法律的生命不在于邏輯,而在于經(jīng)驗”，然而，經(jīng)驗的系統(tǒng)整理必須借助邏輯，邏輯的演繹推理不可違背生活經(jīng)驗，筆者以福建省高級人民法院（2017）閩民終347號判決為經(jīng)驗范本，參考此前省高院審理此類案件的部分案例，試圖尋求內(nèi)在的法律邏輯和裁判趨勢。
一、案情概要
2014年7月，一審法院受理A訴B等人民間借貸糾紛一案。案件審理過程中，一審法院根據(jù)A的申請，于2014年7月31日作出(2014)榕民保字第455號民事裁定書，裁定查封B名下所有的訟爭房產(chǎn)及車位。2014年8月20日，一審法院向福州市房屋登記中心發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，請求協(xié)助查封訟爭房產(chǎn)及車位。2014年9月29日，福州市房屋登記中心予以辦理了查封，同時在送達回證上蓋章，并簽注“訟爭房產(chǎn)于2014年8月22日由案外人D申請個人房買賣，目前已到地稅審批崗”。
后一審法院作出民事判決，該案進入執(zhí)行程序。2015年3月5日，福州市倉山區(qū)人民法院就C訴B房屋買賣合同糾紛一案作出（2014）倉民初字第3848號民事判決，該判決查明認定，2014年8月1日，C與B簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，約定C向B購買訟爭房產(chǎn)及車位，購房總價為205萬元。合同簽訂后，C分別于2014年8月4日、5日及8日共向B支付定金30萬元（分別由兩案外人接收），并于2014年8月15日向B支付了購房款175萬元，但B辦妥房產(chǎn)解押手續(xù)后，至今未協(xié)助C辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。該判決認為，雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，合同簽訂后，C已支付全部購房款，并實際占有訟爭房屋（C提供了落款時間為2014年6月15日與B簽訂的《房屋租賃合同》），故C要求確認對訟爭房產(chǎn)享有所有權(quán)應(yīng)予支持。福州市倉山區(qū)法院遂判決確認C對訟爭房產(chǎn)及車位享有所有權(quán)，并要求B應(yīng)協(xié)助C辦理過戶手續(xù)。
C以（2014）倉民初字第3848號生效民事判決已確認其系訟爭房產(chǎn)及車位的所有權(quán)人，一審法院將訟爭房產(chǎn)及車位作為B的財產(chǎn)予以強制執(zhí)行錯誤等為由，向一審法院提出執(zhí)行異議。2015年10月20日，一審法院作出（2015）榕執(zhí)民字第97號執(zhí)行裁定，駁回C的異議，故C提起本案訴訟。
福州中院一審認為： B在一審法院于2014年7月31日作出（2014）榕民保字第455號民事裁定查封、凍結(jié)訟爭房產(chǎn)及車位后，于2014年8月1日與C簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，福州市倉山區(qū)人民法院（2014）倉民初字第3848號民事判決亦是在本案訟爭房產(chǎn)及車位被查封后作出，且C沒有證據(jù)證明在法院查封前其已合法占有該不動產(chǎn)。所以，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十六條第二款關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議的，人民法院不予支持”規(guī)定，對C提出不得執(zhí)行訟爭房產(chǎn)及車位，不予支持。
福州中院一審宣判后，C不服，向福建省高院提起上訴。
福建高院二審認為：本案爭議焦點系：C就訟爭房產(chǎn)及車位是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)利。從C提供的證據(jù)看，其與B是否確于2014年8月1日簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，除合同外，沒有其他證據(jù)可以印證。是否付清全額購房款，除匯入B銀行賬戶的175萬元可以與合同相印證，另兩筆定金系匯入案外人賬戶，除B簽署的收條外，亦無其他證據(jù)可以印證與購房款有關(guān)。至于合法占有，亦僅有兩人簽訂的《房屋租賃合同》確認交付。亦即，對于買賣、付款、交付等重要事實，除B、C的意思表示外，再無第三方證據(jù)可以印證，且B本人一、二審均未到庭。結(jié)合2014年8月22日，福州市房屋登記中心受理案外人D就訟爭房產(chǎn)提出的過戶申請、C在一、二審中對D的身份以及申請過戶原因作出矛盾陳述等情節(jié)，應(yīng)當認定C提供的證據(jù)不足以證明其與B之間存在真實的房屋買賣合同法律關(guān)系，其付至B賬戶的175萬元不能排除是出借給B用于辦理訟爭房產(chǎn)解押手續(xù)的款項。一審判決駁回C要求停止強制執(zhí)行措施的訴訟請求并無不當。故C的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。
二、典型意義
基于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)以及登記制度尚不完善等原因，不動產(chǎn)買受人簽訂房產(chǎn)買賣合同后，往往不能即時進行登記，買受人取得法律意義上的所有權(quán)常常滯后于債權(quán)合意,為保障購房者權(quán)利，《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條、第二十九條規(guī)定在執(zhí)行程序中，對不動產(chǎn)買受人進行優(yōu)先保護，賦予不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)排除強制執(zhí)行的權(quán)利。由于該兩條規(guī)定是對物權(quán)法定原則作出的例外規(guī)定,因此，對于當事人是否符合該規(guī)定，享有足以排除強制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，應(yīng)當進行嚴格的實質(zhì)性審查。
一、買受人應(yīng)當在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。司法實踐中，由于買賣合同主要由合同當事人之間簽訂，有一定的封閉性和隱秘性，客觀上有偽造的可能，此類案件當事人往往容易對買賣合同的簽訂時間甚至意思表示是否真實產(chǎn)生爭議，因此本案中買賣合同的簽訂事實、簽訂時間應(yīng)當嚴格把握，如合同當事人對交易過程的陳述，又或者付款時間是否與合同約定相印證等等，甚至必要時可申請司法鑒定進行確認。
二、買受人應(yīng)當在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)。“占有”不動產(chǎn)要求買受人享有對不動產(chǎn)的管理權(quán)和支配權(quán)，在執(zhí)行異議案件之中，買受人不能僅憑單一的《買賣合同》或《租賃合同》證明不動產(chǎn)已交付，而應(yīng)當輔有占有不動產(chǎn)的事實證據(jù)，通過對省高院相似案例的檢索及整理，房屋裝修費、物業(yè)管理費、水電氣費、垃圾清運費等繳納票據(jù)均能作為證明占有不動產(chǎn)之證據(jù)。
三、買受人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。由于付款行為的有償性，因此相比較買賣合同的簽訂時間，付款這一要件更為客觀具體，應(yīng)當作為判斷房屋買賣交易真實與否的重點，并給予其更嚴格的審查標準。實踐中，有些被執(zhí)行人為了逃避執(zhí)行，與案外人串通，將實際與案件無關(guān)的轉(zhuǎn)賬憑證作為付款證明以虛構(gòu)房產(chǎn)交易的事實，因此對于付款主體并非合同當事人的情況，買受人應(yīng)當提供充分證據(jù)說明，甚至要求相關(guān)參與方到庭說明情況，不能僅憑轉(zhuǎn)賬憑證或者《收條》就輕易將主體不相符合之轉(zhuǎn)賬認定為付款行為。
四、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。應(yīng)嚴格考察過戶行為是否與買賣合同約定保持一致，特別是過戶登記之受讓人與合同當事人不一致的情況下，若合同并未特別約定且買受人未能作出合理解釋的，則無法認定買受人已積極履行辦理過戶登記的義務(wù)。
三、結(jié)語
執(zhí)行異議制度，對于保護案外人在強制執(zhí)行程序中的民事權(quán)利，平衡各種法益有著正面意義，但是近年來，由于裁判標準不明確，被執(zhí)行人為逃避執(zhí)行與案外人串通濫用執(zhí)行異議制度轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的現(xiàn)象屢見不鮮，給解決執(zhí)行難造成一定的負面影響。
值得注意的是，與（2016）閩民申1361號案件（訟爭房屋系拆遷安置房，尚未登記于出讓方名下，并且受讓方直到案件二審判決后才向一審法院交清購房余款）以及（2016）閩民終1264號案件（原審判決認為根據(jù)當事人簽訂合同與付款事實，可以認定案外人享有合法占有的權(quán)利，無需再對占有事實予以查明）對“付款”、“占有”和“過戶”各個環(huán)節(jié)采取的比較寬松、有利異議人的標準來看，本案的審查標準更為嚴密，這是否反映出省院在強制執(zhí)行異議類型案件中因應(yīng)懲治虛假訴訟，嚴格裁判標準的趨勢，我們拭目以待。
