引言： 隨著近年來廈門等地房價暴漲，一套房屋市值達到幾百萬甚至上千萬，對于一個普通家庭而言，一套房無疑是家庭資產中最重要的組成部分，隨著近年來房價暴漲以及限購限貸政策頻出，房屋買賣交易風險大幅增加且愈加不可控。如何防范和化解交易風險，如何從法律層面最大限度保護自身利益，成為了大家最關注的問題。
本文中，筆者針對二手房交易各個主要階段法律風險進行分析，以期降低和防范房屋買受人的交易風險。
一、核實房屋出售人身份及房屋權屬
在房屋買賣合同中，如房屋出售人身份不明或其對所要出售的標的房屋無處分權，即使雙方簽署了房屋買賣合同，那么該合同也面臨履行不能的風險。
因此，房屋買受人應核實房屋出售人的身份信息是否與標的房屋的不動產權利證書上所有權人一致以及房屋出售人婚姻狀況等。如房屋出售人有配偶或標的房屋具有共有權人的，房屋買受人應當要求房屋出售人提供相關人員的書面承諾函或同意出售函。
二、核實標的房屋情況
房屋買受人一定要多次實地查看所要購買的標的房屋的實際情況，特別注意標的房屋不動產權證書所記載的信息，并核實標的房屋不動產權證書與所簽的房屋買賣合同所記載的信息是否一致，明確標的房屋的性質、坐落、面積及規劃用途，查驗標的房屋是否存在涉訴糾紛、是否被法院查封、是否存在出租(如出租，查驗承租人是否放棄優先購買權)，是否存在抵押(如抵押，建議明確抵押期限及抵押權人，并要求房屋出售人在約定時間內解除標的房屋抵押。如房屋出售人要求房屋買受人先期出資替出售人解押的，對于這種做法，房屋買受人需特別慎重)。
此外，交易中可能因房屋狀況(是否滿兩年、五年，是否為家庭唯一住房)直接影響房屋買受人所需繳納的稅費數額，因此也需要房屋出售人對該事項進行承諾。
三、定金交付
在房屋買賣過程中，由于房屋買受人需要支付定金定下購買房屋意向。對此，房屋買受人應注意區分“定金”與“訂金”。根據相關法律法規，定金適用“雙倍返還”定金罰則；而訂金通常被視同為預付款性質，不適用“雙倍返還”定金罰則。
筆者建議，房屋買受人交付給房屋出售人的定金數額不易過多，如對方堅持要求支付過高數額的定金時，建議房屋買受人要求由第三方例如銀行對定金進行資金監管，有效防控資金安全。
在房屋買賣合同糾紛中，房屋買受人常面臨的是房屋出售人不退還已收取的定金，房屋中介不退還已收取的中介費用的尷尬境地。在實務中，很多房屋買受人也確實基于經濟成本或時間成本考慮，最后選擇放棄去追索已付定金及中介費。
從風險防范角度而言，筆者建議房屋買受人通過律師函、電話溝通、談判或是提起訴訟等多種手段，積極采取有效措施維護自身合法權益。
四、購房款支付
房屋交易中，房屋買受人最核心風險是購房款的資金安全。為了保障購房款的安全，建議房屋買受人采取資金監管措施對購房款進行監管，通過第三方監管方式向房屋出售人分階段支付購房款。實踐中，可能出現房屋出售人因資金需要比如拿購房款解除標的房屋抵押而向房屋買受人提出要求直接付款，此時如房屋買受人同意對方要求，則可能顯著增加房屋買受人資金風險。
此外，筆者建議將購房款的支付多少與合同進程的推進相一致，如分辦理房屋買賣合同的網簽手續、標的房屋評估手續、辦理銀行貸款及取得他項權證、房屋權屬轉移登記(即房屋過戶)、標的房屋交付、物業交割、標的房屋上戶口遷移等多個階段，分期支付支付相應的購房款額。
五、標的房屋權屬轉移登記
作為房屋買受人，房產交易的核心環節就是實現標的房屋的產權從房屋出售人轉移登記至房屋買受人名下。房屋買受人應當在房屋買賣合同中約定，房屋出售人應當按照房屋買受人書面通知要求的時間內配合房屋買受人，準備好相關材料共同去主管部門完成標的房屋的稅費繳納及權屬轉移登記事宜，并且設置相應的違約責任，如房屋買受人拒絕或拖延履行，應當支付違約金。
六、標的房屋交付及物業交割
在完成標的房屋權屬轉移登記手續后，房屋買賣合同通常會約定買賣雙方進行標的房屋交付以及物業交割，通常該兩手續合同會約定同時進行。房屋中介會針對房屋交付及物業交割有專門的交接清單，該環節中房屋買受人應當耐住性子認真審核房屋實際情況據實填寫清單，核實房屋出售人有無拖欠物業費、水電氣費，雖然通常會約定由房屋出售人承擔該部分費用，但實踐中確實發生過房屋出售人賴皮或者房屋買受人因急于取得標的房屋占有而妥協或被迫承擔該部分費用的情況。因此建議房屋買受人一定要與房屋出售人約定物業交割保證金，數額不一定特別高，但從防范風險和保護自己的角度來看，物業交割保證金卻十分有必要。
七、標的房屋上戶口遷移
房屋買受人在房屋買賣合同中，應對標的房屋上戶籍遷出時間進行約定，同時會明確約定逾期遷出的違約責任。實踐中，房屋出售人、房屋中介都不會對此條款進行提示，而房屋買受人尤其以購買學區房獲得學籍為主要購房目的時，應當著重考慮查實標的房屋上的戶籍情況，并在合同中約定遷出義務及相應的違約責任。筆者建議無論是房屋出售人還是房屋買受人，應當基于標的房屋上戶籍的客觀現實情況作出合理約定，避免后續因戶籍原因發生糾紛。
綜上所述，防范和化解房屋交易風險需要從交易啟動之時至交易完成之日各個階段進行防控，房屋買受人應慎重對待交易過程中的各個環節以及所要簽署的買賣合同及相關協議，必要時還應聘請律師等專業人士進行專業把關。
綜上所述，防范和化解房屋交易風險需要從交易啟動之時至交易完成之日各個階段進行防控，房屋買受人應慎重對待交易過程中的各個環節以及所要簽署的買賣合同及相關協議，必要時還應聘請律師等專業人士進行專業把關。
