引言： 隨著近年來(lái)廈門等地房?jī)r(jià)暴漲，一套房屋市值達(dá)到幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，對(duì)于一個(gè)普通家庭而言，一套房無(wú)疑是家庭資產(chǎn)中最重要的組成部分，隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)暴漲以及限購(gòu)限貸政策頻出，房屋買賣交易風(fēng)險(xiǎn)大幅增加且愈加不可控。如何防范和化解交易風(fēng)險(xiǎn)，如何從法律層面最大限度保護(hù)自身利益，成為了大家最關(guān)注的問(wèn)題。
本文中，筆者針對(duì)二手房交易各個(gè)主要階段法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以期降低和防范房屋買受人的交易風(fēng)險(xiǎn)。
一、核實(shí)房屋出售人身份及房屋權(quán)屬
在房屋買賣合同中，如房屋出售人身份不明或其對(duì)所要出售的標(biāo)的房屋無(wú)處分權(quán)，即使雙方簽署了房屋買賣合同，那么該合同也面臨履行不能的風(fēng)險(xiǎn)。
因此，房屋買受人應(yīng)核實(shí)房屋出售人的身份信息是否與標(biāo)的房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書上所有權(quán)人一致以及房屋出售人婚姻狀況等。如房屋出售人有配偶或標(biāo)的房屋具有共有權(quán)人的，房屋買受人應(yīng)當(dāng)要求房屋出售人提供相關(guān)人員的書面承諾函或同意出售函。
二、核實(shí)標(biāo)的房屋情況
房屋買受人一定要多次實(shí)地查看所要購(gòu)買的標(biāo)的房屋的實(shí)際情況，特別注意標(biāo)的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書所記載的信息，并核實(shí)標(biāo)的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書與所簽的房屋買賣合同所記載的信息是否一致，明確標(biāo)的房屋的性質(zhì)、坐落、面積及規(guī)劃用途，查驗(yàn)標(biāo)的房屋是否存在涉訴糾紛、是否被法院查封、是否存在出租(如出租，查驗(yàn)承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán))，是否存在抵押(如抵押，建議明確抵押期限及抵押權(quán)人，并要求房屋出售人在約定時(shí)間內(nèi)解除標(biāo)的房屋抵押。如房屋出售人要求房屋買受人先期出資替出售人解押的，對(duì)于這種做法，房屋買受人需特別慎重)。
此外，交易中可能因房屋狀況(是否滿兩年、五年，是否為家庭唯一住房)直接影響房屋買受人所需繳納的稅費(fèi)數(shù)額，因此也需要房屋出售人對(duì)該事項(xiàng)進(jìn)行承諾。
三、定金交付
在房屋買賣過(guò)程中，由于房屋買受人需要支付定金定下購(gòu)買房屋意向。對(duì)此，房屋買受人應(yīng)注意區(qū)分“定金”與“訂金”。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，定金適用“雙倍返還”定金罰則；而訂金通常被視同為預(yù)付款性質(zhì)，不適用“雙倍返還”定金罰則。
筆者建議，房屋買受人交付給房屋出售人的定金數(shù)額不易過(guò)多，如對(duì)方堅(jiān)持要求支付過(guò)高數(shù)額的定金時(shí)，建議房屋買受人要求由第三方例如銀行對(duì)定金進(jìn)行資金監(jiān)管，有效防控資金安全。
在房屋買賣合同糾紛中，房屋買受人常面臨的是房屋出售人不退還已收取的定金，房屋中介不退還已收取的中介費(fèi)用的尷尬境地。在實(shí)務(wù)中，很多房屋買受人也確實(shí)基于經(jīng)濟(jì)成本或時(shí)間成本考慮，最后選擇放棄去追索已付定金及中介費(fèi)。
從風(fēng)險(xiǎn)防范角度而言，筆者建議房屋買受人通過(guò)律師函、電話溝通、談判或是提起訴訟等多種手段，積極采取有效措施維護(hù)自身合法權(quán)益。
四、購(gòu)房款支付
房屋交易中，房屋買受人最核心風(fēng)險(xiǎn)是購(gòu)房款的資金安全。為了保障購(gòu)房款的安全，建議房屋買受人采取資金監(jiān)管措施對(duì)購(gòu)房款進(jìn)行監(jiān)管，通過(guò)第三方監(jiān)管方式向房屋出售人分階段支付購(gòu)房款。實(shí)踐中，可能出現(xiàn)房屋出售人因資金需要比如拿購(gòu)房款解除標(biāo)的房屋抵押而向房屋買受人提出要求直接付款，此時(shí)如房屋買受人同意對(duì)方要求，則可能顯著增加房屋買受人資金風(fēng)險(xiǎn)。
此外，筆者建議將購(gòu)房款的支付多少與合同進(jìn)程的推進(jìn)相一致，如分辦理房屋買賣合同的網(wǎng)簽手續(xù)、標(biāo)的房屋評(píng)估手續(xù)、辦理銀行貸款及取得他項(xiàng)權(quán)證、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(即房屋過(guò)戶)、標(biāo)的房屋交付、物業(yè)交割、標(biāo)的房屋上戶口遷移等多個(gè)階段，分期支付支付相應(yīng)的購(gòu)房款額。
五、標(biāo)的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記
作為房屋買受人，房產(chǎn)交易的核心環(huán)節(jié)就是實(shí)現(xiàn)標(biāo)的房屋的產(chǎn)權(quán)從房屋出售人轉(zhuǎn)移登記至房屋買受人名下。房屋買受人應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中約定，房屋出售人應(yīng)當(dāng)按照房屋買受人書面通知要求的時(shí)間內(nèi)配合房屋買受人，準(zhǔn)備好相關(guān)材料共同去主管部門完成標(biāo)的房屋的稅費(fèi)繳納及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記事宜，并且設(shè)置相應(yīng)的違約責(zé)任，如房屋買受人拒絕或拖延履行，應(yīng)當(dāng)支付違約金。
六、標(biāo)的房屋交付及物業(yè)交割
在完成標(biāo)的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，房屋買賣合同通常會(huì)約定買賣雙方進(jìn)行標(biāo)的房屋交付以及物業(yè)交割，通常該兩手續(xù)合同會(huì)約定同時(shí)進(jìn)行。房屋中介會(huì)針對(duì)房屋交付及物業(yè)交割有專門的交接清單，該環(huán)節(jié)中房屋買受人應(yīng)當(dāng)耐住性子認(rèn)真審核房屋實(shí)際情況據(jù)實(shí)填寫清單，核實(shí)房屋出售人有無(wú)拖欠物業(yè)費(fèi)、水電氣費(fèi)，雖然通常會(huì)約定由房屋出售人承擔(dān)該部分費(fèi)用，但實(shí)踐中確實(shí)發(fā)生過(guò)房屋出售人賴皮或者房屋買受人因急于取得標(biāo)的房屋占有而妥協(xié)或被迫承擔(dān)該部分費(fèi)用的情況。因此建議房屋買受人一定要與房屋出售人約定物業(yè)交割保證金，數(shù)額不一定特別高，但從防范風(fēng)險(xiǎn)和保護(hù)自己的角度來(lái)看，物業(yè)交割保證金卻十分有必要。
七、標(biāo)的房屋上戶口遷移
房屋買受人在房屋買賣合同中，應(yīng)對(duì)標(biāo)的房屋上戶籍遷出時(shí)間進(jìn)行約定，同時(shí)會(huì)明確約定逾期遷出的違約責(zé)任。實(shí)踐中，房屋出售人、房屋中介都不會(huì)對(duì)此條款進(jìn)行提示，而房屋買受人尤其以購(gòu)買學(xué)區(qū)房獲得學(xué)籍為主要購(gòu)房目的時(shí)，應(yīng)當(dāng)著重考慮查實(shí)標(biāo)的房屋上的戶籍情況，并在合同中約定遷出義務(wù)及相應(yīng)的違約責(zé)任。筆者建議無(wú)論是房屋出售人還是房屋買受人，應(yīng)當(dāng)基于標(biāo)的房屋上戶籍的客觀現(xiàn)實(shí)情況作出合理約定，避免后續(xù)因戶籍原因發(fā)生糾紛。
綜上所述，防范和化解房屋交易風(fēng)險(xiǎn)需要從交易啟動(dòng)之時(shí)至交易完成之日各個(gè)階段進(jìn)行防控，房屋買受人應(yīng)慎重對(duì)待交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)以及所要簽署的買賣合同及相關(guān)協(xié)議，必要時(shí)還應(yīng)聘請(qǐng)律師等專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)把關(guān)。
綜上所述，防范和化解房屋交易風(fēng)險(xiǎn)需要從交易啟動(dòng)之時(shí)至交易完成之日各個(gè)階段進(jìn)行防控，房屋買受人應(yīng)慎重對(duì)待交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)以及所要簽署的買賣合同及相關(guān)協(xié)議，必要時(shí)還應(yīng)聘請(qǐng)律師等專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)把關(guān)。
