福建高院案例：銀行在接受房產抵押時應注意哪些法律風險？
2016-08-12 15:21:00
按：房地產抵押是銀行貸款最為常見的一種物權擔保，但房地產是企業與個人賴以生存的最基本的大宗財產，用于貸款抵押的問題也相對較多。例如，在設立抵押時，地產可以獨立存在而房產卻不可能與地產分離。因此，處理房產與地產的關系時，應當實行：“地隨房走”、“房隨地走”的原則。
A公司因生產的需要，向某農商行簽訂一份《抵押擔保借款合同》借款300萬，B企業自愿以土地使用權（X集建1994字第54**號、X集建1997字第86**號）及坐落于X村的房產（房屋所有權證號：X房第020**、021**號）作為抵押，擔保借款合同項下A公司借款本金、利息和實現債權的費用。抵押物房產（房屋所有權證號：X房第020**、021**號）已辦理抵押登記。B企業雖與某農商行約定將土地使用權（X集建1994字第54**號、X集建1997字第86**號）為A公司的借款提供抵押擔保，但并未辦理抵押物登記。借款到期之后，某農商行多次向借款人催討未果，無奈訴至法院，請求判令：1、A公司償還借款本金及逾期利息。2、某農商行有權處分B企業抵押的房地產并優先受償。一審法院審理后，判令1、A公司償還借款本金及逾期利息。2、某農商行有權處分抵押登記的房產房屋所有權證號：（X房第020**、021**號）并優先受償，但無權處分土地使用權（X集建1994字第54**號、X集建1997字第86**號）。
福建高院查明，抵押的房產（X房第020**、021**號）與土地使用權（X集建1997字第86**號）的《集體單位建設用地申請書》編號一致，故可認定（X房第020**、021**號）兩處房產系定著于X集建1997字第86**號土地上，且B企業為鄉鎮企業。根據《中華人民共和國物權法》第一百八十二條、一百八十三條之規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。故判決：1、維持一審法院第一項判決。2、變更一審法院民事判決的第二項為：某農商行有權處分所有權證號為X房字第021XX、第020XX房產及其占用范圍內的建設用地使用權(X集建1997字第86**號)采取拍賣、變賣等方式依法變價，并優先受償。
本案中，一審法院駁回原告訴請，認為原告對未抵押的建筑用地使用權不具有優先受償權，而二審法院支持原告的訴請。筆者認同二審法院的判決結果，以下為筆者對本案適用法條的解讀：
1、物權法第一百八十二條規定：“以建筑物為抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。”這就是建筑物與土地使用權一并抵押的規定。這種做法的依據是土地和房屋的不可分性，無論抵押人與債權人是否有約定將建筑物與土地使用權一并抵押的，只要已提供了其中的房屋或者土地使用權一項抵押的，抵押權人都可以將房屋和土地使用權一并處理，用于清償抵押債務。但房地產一并抵押要求，房產和地產的取得和存在都必須符合法律規定的抵押條件，否則，房地產一并抵押不能產生法律效力。
2、《物權法》第一百八十三條規定：“鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押，以鄉鎮的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押”銀行在接受鄉鎮、村企業提供的建設用地使用權和房產抵押時，存在著以下兩個法律風險：
（1）鄉鎮、村企業在建設用地上沒有廠房等建筑物。而將建設用地使用權單獨設立抵押的，該抵押無效。
（2）如果將廠房占有范圍內的建設用地使用權一并抵押，根據《物權法》第二百零一條規定，抵押權人在實現抵押權后，未經法定的程序，不得擅自改變土地所有權的性質和土地用途。
3、根據《物權法》第二百條規定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但是新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。”強調新增建筑的一并處分的主要原因在于房地產兩者的不可分離，并有利于抵押權的實現。但是新增的房產畢竟不是抵押物，所以抵押權人無權優先受償。銀行因對新增的房產無權優先受償，發放抵押貸款若超出土地使用權的價值，結果很可能無法全部實現抵押債權。
銀行在接受房產抵押時，雖僅憑抵押人持有的房產權證和房產信息就可以接受抵押，但是需要根據法律規定和充分了解抵押房地產的具體情況后才能真正定奪。法律規定了有不得接受抵押的房產、不宜接受抵押的房產、不得用于抵押的地產、農民私有房屋是否可以抵押以及抵押土地的使用期限、土地用途變更等等，都是銀行在接受房地產抵押時應考慮的風險。
（2014）閩民終字第812號
起草人：張藝君
復核人：林建興
