福建高院案例：銀行在接受房產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)注意哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？
2016-08-12 15:21:00
按：房地產(chǎn)抵押是銀行貸款最為常見的一種物權(quán)擔(dān)保，但房地產(chǎn)是企業(yè)與個(gè)人賴以生存的最基本的大宗財(cái)產(chǎn)，用于貸款抵押的問題也相對較多。例如，在設(shè)立抵押時(shí)，地產(chǎn)可以獨(dú)立存在而房產(chǎn)卻不可能與地產(chǎn)分離。因此，處理房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行：“地隨房走”、“房隨地走”的原則。
A公司因生產(chǎn)的需要，向某農(nóng)商行簽訂一份《抵押擔(dān)保借款合同》借款300萬，B企業(yè)自愿以土地使用權(quán)（X集建1994字第54**號、X集建1997字第86**號）及坐落于X村的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)證號：X房第020**、021**號）作為抵押，擔(dān)保借款合同項(xiàng)下A公司借款本金、利息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。抵押物房產(chǎn)（房屋所有權(quán)證號：X房第020**、021**號）已辦理抵押登記。B企業(yè)雖與某農(nóng)商行約定將土地使用權(quán)（X集建1994字第54**號、X集建1997字第86**號）為A公司的借款提供抵押擔(dān)保，但并未辦理抵押物登記。借款到期之后，某農(nóng)商行多次向借款人催討未果，無奈訴至法院，請求判令：1、A公司償還借款本金及逾期利息。2、某農(nóng)商行有權(quán)處分B企業(yè)抵押的房地產(chǎn)并優(yōu)先受償。一審法院審理后，判令1、A公司償還借款本金及逾期利息。2、某農(nóng)商行有權(quán)處分抵押登記的房產(chǎn)房屋所有權(quán)證號：（X房第020**、021**號）并優(yōu)先受償，但無權(quán)處分土地使用權(quán)（X集建1994字第54**號、X集建1997字第86**號）。
某農(nóng)商行不服一審判決，上訴至福建省高級人民法院。
福建高院查明，抵押的房產(chǎn)（X房第020**、021**號）與土地使用權(quán)（X集建1997字第86**號）的《集體單位建設(shè)用地申請書》編號一致，故可認(rèn)定（X房第020**、021**號）兩處房產(chǎn)系定著于X集建1997字第86**號土地上，且B企業(yè)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條、一百八十三條之規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。故判決：1、維持一審法院第一項(xiàng)判決。2、變更一審法院民事判決的第二項(xiàng)為：某農(nóng)商行有權(quán)處分所有權(quán)證號為X房字第021XX、第020XX房產(chǎn)及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)(X集建1997字第86**號)采取拍賣、變賣等方式依法變價(jià)，并優(yōu)先受償。
本案中，一審法院駁回原告訴請，認(rèn)為原告對未抵押的建筑用地使用權(quán)不具有優(yōu)先受償權(quán)，而二審法院支持原告的訴請。筆者認(rèn)同二審法院的判決結(jié)果，以下為筆者對本案適用法條的解讀：
1、物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物為抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地的建筑物一并抵押。抵押人未按照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。”這就是建筑物與土地使用權(quán)一并抵押的規(guī)定。這種做法的依據(jù)是土地和房屋的不可分性，無論抵押人與債權(quán)人是否有約定將建筑物與土地使用權(quán)一并抵押的，只要已提供了其中的房屋或者土地使用權(quán)一項(xiàng)抵押的，抵押權(quán)人都可以將房屋和土地使用權(quán)一并處理，用于清償?shù)盅簜鶆?wù)。但房地產(chǎn)一并抵押要求，房產(chǎn)和地產(chǎn)的取得和存在都必須符合法律規(guī)定的抵押條件，否則，房地產(chǎn)一并抵押不能產(chǎn)生法律效力。
2、《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押”銀行在接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)提供的建設(shè)用地使用權(quán)和房產(chǎn)抵押時(shí)，存在著以下兩個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)：
（1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)在建設(shè)用地上沒有廠房等建筑物。而將建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，該抵押無效。
（2）如果將廠房占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，根據(jù)《物權(quán)法》第二百零一條規(guī)定，抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定的程序，不得擅自改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
3、根據(jù)《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但是新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”強(qiáng)調(diào)新增建筑的一并處分的主要原因在于房地產(chǎn)兩者的不可分離，并有利于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但是新增的房產(chǎn)畢竟不是抵押物，所以抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。銀行因?qū)π略龅姆慨a(chǎn)無權(quán)優(yōu)先受償，發(fā)放抵押貸款若超出土地使用權(quán)的價(jià)值，結(jié)果很可能無法全部實(shí)現(xiàn)抵押債權(quán)。
銀行在接受房產(chǎn)抵押時(shí)，雖僅憑抵押人持有的房產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)信息就可以接受抵押，但是需要根據(jù)法律規(guī)定和充分了解抵押房地產(chǎn)的具體情況后才能真正定奪。法律規(guī)定了有不得接受抵押的房產(chǎn)、不宜接受抵押的房產(chǎn)、不得用于抵押的地產(chǎn)、農(nóng)民私有房屋是否可以抵押以及抵押土地的使用期限、土地用途變更等等，都是銀行在接受房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)考慮的風(fēng)險(xiǎn)。
（2014）閩民終字第812號
起草人：張藝君
復(fù)核人：林建興
